1. 房地產(chǎn)銷售需要具備哪些知識(shí)
房地產(chǎn)銷售要具備許多知識(shí)。
首先你要了解房屋的結(jié)構(gòu)，熟悉每套房屋的優(yōu)劣。
其次要知道周邊地理環(huán)境，交通設(shè)施。對(duì)于房屋的買賣貸款等問(wèn)題都要清楚。這些僅是微小的一部分。
最主要你要有廣泛的知識(shí)，因?yàn)槟銜?huì)遇到不同的客戶，他們都會(huì)有不同的需求，如果你能很好的抓住客戶的心理，那你的機(jī)會(huì)就會(huì)大很多了。還有最主要的就是自信心。
應(yīng)該熟知自己所銷售項(xiàng)目的所有相關(guān)信息（如：樓盤(pán)總占地、樓盤(pán)總戶數(shù)、戶型分布、價(jià)位分布、小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)先進(jìn)的安防系統(tǒng)及星級(jí)的物業(yè)管理、樓盤(pán)周圍的市政建設(shè)情況及周邊配套設(shè)施等）。出此以外還應(yīng)該隨時(shí)了解到周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及發(fā)展走向。只有做到知己知彼才能在以后的工作中做到客戶有問(wèn)必能答而且還能向客戶闡述自己的觀點(diǎn)及看法，使客戶相信我是最專業(yè)的置業(yè)顧問(wèn)，客戶才會(huì)產(chǎn)生信任感；這樣才能提高自己的銷售業(yè)績(jī)及成交率。從而使自己成為一位最優(yōu)秀的房產(chǎn)銷售。
做一個(gè)合格的房產(chǎn)銷售，有形的標(biāo)準(zhǔn)是具有相應(yīng)的從業(yè)資格或執(zhí)業(yè)資格，無(wú)形的標(biāo)準(zhǔn)便是自信和技能。一個(gè)自信的銷售人員，在作產(chǎn)品解說(shuō)時(shí)如潺潺流水，順暢自然，同時(shí)不溫不火、恰到好處的把相關(guān)的產(chǎn)品信息有效地傳遞給客戶，能使客戶一聽(tīng)就懂，入耳入心，也使客戶有美的感受及激起客戶的購(gòu)買興趣。一個(gè)自信的銷售員，能把賣房子給客戶變成幫客戶買房子的過(guò)程，很顯然幫客戶買房子比賣房子給客戶容易得多，因?yàn)闆](méi)有人愿意接受推銷這兩個(gè)字。所以自信是合格銷售員應(yīng)具備的基礎(chǔ)。其二才是技能，基本的技能能使銷售人員應(yīng)對(duì)自如合格的房產(chǎn)銷售應(yīng)具備基本的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、基本禮儀、產(chǎn)品的基本知識(shí)、市場(chǎng)信息、投資理財(cái)、基本的政策法規(guī)等知識(shí)。
俗話說(shuō)一個(gè)專業(yè)的銷售人員才能成為專家，只有專家才能成為真正的贏家。因此一個(gè)合格的房地產(chǎn)銷售員，必須經(jīng)過(guò)不斷的歷練升級(jí)成一個(gè)專業(yè)的銷售人員。
2. 二手房交易有哪些常識(shí)
二手房抵押貸款： 二手房抵押貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
二手房中介服務(wù)： 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定：房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
居間擔(dān)保： 二手房中介市場(chǎng)為保證買賣雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進(jìn)行的中間擔(dān)保業(yè)務(wù)。具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。
誠(chéng)意金： 這是武漢市部分中介開(kāi)通的一項(xiàng)新的服務(wù)，是指買方在購(gòu)房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交上一定數(shù)額的"誠(chéng)意金"，并簽訂一定期限。代理方收取"誠(chéng)意金"后，會(huì)努力地發(fā)揮其"團(tuán)隊(duì)力量"為買家尋找理想的房子。
傭金： 如果消費(fèi)者在買賣二手房中通過(guò)中介交易，就會(huì)涉及傭金問(wèn)題。傭金要與其服務(wù)相稱。
過(guò)低的傭金無(wú)法維持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而過(guò)高的傭金則與降低交易成本相違背。所以，選擇一家確實(shí)可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且還可以免去買賣雙方親自辦理相關(guān)手續(xù)的繁瑣事宜。
更重要的是，由中介公司進(jìn)行規(guī)范化的操作，可以降低買方與賣方單獨(dú)直接交易所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高了二手房的成交率。
3. 房地產(chǎn)交易常見(jiàn)常識(shí)有哪些
房地產(chǎn)交易常見(jiàn)常識(shí)：「房地產(chǎn)交易」 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場(chǎng)行為。
「房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓」 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 「交易過(guò)戶套數(shù)」 是指報(bào)告期內(nèi)已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的商品房屋總套數(shù)。
「交易過(guò)戶面積」 是指報(bào)告期內(nèi)已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的商品房屋總建筑面積。 「交易過(guò)戶金額」 是指報(bào)告期內(nèi)已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的商品房屋交易總金額。
「可預(yù)售面積」 是指報(bào)告期內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售仍未竣工的商品房面積連同上期結(jié)轉(zhuǎn)的可預(yù)售總建筑面積之和。 「合同備案套數(shù)」 是指報(bào)告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總套數(shù)。
「合同備案面積」 是指報(bào)告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總建筑面積。 「合同金額」 是指報(bào)告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總交易總金額。
「成交套數(shù)」 是指報(bào)告期內(nèi)，已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的存量房屋總套數(shù)。 「成交面積」 是指報(bào)告期內(nèi)，已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的存量房屋總建筑面積。
「成交金額」 是指報(bào)告期內(nèi)，已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的存量房屋的交易總金額。 「房地產(chǎn)抵押」 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
債務(wù)人 不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人 有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 「現(xiàn)房抵押」 是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
「在建工程抵押」 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 「購(gòu)房貸款抵押」 是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由金融機(jī)構(gòu)代其支付剩余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給該金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
「抵押金額」 是指抵押物的實(shí)際價(jià)值。 「房屋租賃」 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
「租賃面積」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的建筑面積。 「租賃金額」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。
「契稅」 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。 「營(yíng)業(yè)稅」 指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。
「房產(chǎn)稅」 是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 「營(yíng)業(yè)稅附加」 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。
「印花稅」 指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 「?jìng)€(gè)人所得稅」 指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。
「保證金」 指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。 「房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)」 是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。
「房屋權(quán)屬登記費(fèi)」 是指房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按照國(guó)家政策收取的費(fèi)用。 「其他」 指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。
「應(yīng)征」 是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定各單位及個(gè)人應(yīng)該交納的稅費(fèi)金額。 「實(shí)征」 指由有關(guān)部門(mén)收取或由房地產(chǎn)管理部門(mén)代征實(shí)際收到的稅費(fèi)金額。
4. 房屋買賣注意事項(xiàng)
房屋買賣注意事項(xiàng)（這里的房屋買賣時(shí)私有房屋間的買賣）
現(xiàn)在我們所說(shuō)的私有房屋是個(gè)人所有、數(shù)人所有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私有房屋買賣是指出賣人將自己所有的房屋交給買受人所有，買受接受該房屋并支付價(jià)款的民事法律行為。買賣雙方就其權(quán)利義務(wù)簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、買賣雙方必須是完全民事行為能力人，即年滿18周歲公民或未滿18周歲已滿16周歲并以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的公民。無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人均不能進(jìn)行有效的買賣行為。
2、出賣人應(yīng)該是房屋的所有人，非所有人如承租人不能出賣房屋。
3、買受人、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單價(jià)不能購(gòu)買或變相購(gòu)買私有房屋。
4、如共有人出賣房屋應(yīng)征得其他共有人同意，否則買賣行為歸于無(wú)效。
5、房屋所有權(quán)發(fā)生糾紛尚未解決的房屋不能出賣，法院已立案審理尚示結(jié)案，禁止轉(zhuǎn)移的房屋，不準(zhǔn)出賣；人民政府已決定征用的房屋，限制出賣。
根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，私有房屋買賣雙方應(yīng)簽訂書(shū)面買賣合同，并于合同簽訂一定期限內(nèi)親自到房屋所在地的房地產(chǎn)交易所辦理過(guò)登記手續(xù)。如買賣雙方因特殊原因不能親自到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行過(guò)戶登記，則必須委托他人進(jìn)行代理。在辦理登記過(guò)戶中，買賣雙方應(yīng)申請(qǐng)并提交以下文件：
1、私有房屋買賣合同；
2、雙方身份證、私章、戶口簿；
3、房產(chǎn)所有權(quán)證；
4、如賣方為共有人還須提交共有執(zhí)照，共有人同意或委托出賣證明，共有人也須到場(chǎng)；
5、如賣方已將房屋出租，還須提交承租人放棄購(gòu)買的書(shū)面證明；
6、如單位的買私房，須提交申請(qǐng)書(shū)，上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件，本單位法定代表人證明、授權(quán)委托書(shū)、出示單位公章、法定代表人和受托人印章；
7、出賣繼承的房屋，必須提供繼承權(quán)公證書(shū)；
8、旅居國(guó)外的華僑出賣房屋，如委托國(guó)內(nèi)親友代為辦理，必須提供居住國(guó)公證相關(guān)的公證和中國(guó)駐外使館認(rèn)證書(shū)；
9、法院判決或裁定出賣的房屋，必須提供法院的判決書(shū)或裁定書(shū)（不同地區(qū)還有一些特殊規(guī)定）。
在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)時(shí)，首先以房產(chǎn)所有權(quán)證所附平面圖和“登記表”為主要依據(jù)，逐項(xiàng)核對(duì)房屋建筑結(jié)構(gòu)、間數(shù)、面積，而后在估價(jià)表上繪草圖。根據(jù)房屋估價(jià)辦法登記房屋建筑條件：屋頂、屋架、墻身、地面、裝修，并據(jù)實(shí)登記房屋附屬物：院墻、院地、門(mén)樓、地上物：樹(shù)木，機(jī)井。以及設(shè)備：暖氣，電燈，自來(lái)水，衛(wèi)生設(shè)備等。經(jīng)計(jì)算，復(fù)核，注記房屋估價(jià)底冊(cè)后，將估價(jià)表移送立契人員準(zhǔn)備立契。在現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)時(shí)，遇有界址不清或建筑結(jié)構(gòu)相連部位以及他人地上物時(shí)，須得通知領(lǐng)居及其他產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)界址或地上物權(quán)屬
相關(guān)法律知識(shí)：
合同是當(dāng)事人或當(dāng)事雙方之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，受法律保護(hù)。廣義合同指所有法律部門(mén)中確定權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。狹義合同指指一切民事合同。還有最狹義合同僅指民事合同中的債權(quán)合同。
5. 買賣房屋基本知識(shí)
一、領(lǐng)房產(chǎn)證：
1、在8號(hào)窗口旁拿二手房過(guò)戶申請(qǐng)單、填寫(xiě)好、繳費(fèi)。
2、憑稅費(fèi)發(fā)票到服務(wù)臺(tái)拿號(hào)（房產(chǎn)證立等可取登記號(hào)）。
3、在24號(hào)窗口等待叫號(hào)。提供身份證原件、復(fù)印件、購(gòu)房合同原件，填表、簽字。（窗口提供契稅申請(qǐng)單和登記費(fèi)、工本費(fèi)通知單）
4、憑契稅申請(qǐng)單到1號(hào)、2號(hào)窗口登記，申報(bào)。
5、憑契稅申報(bào)單到4號(hào)窗口繳費(fèi)。（根據(jù)購(gòu)房時(shí)間、總房款、面積大小不同，繳納金額也不同。分別有3%、1.5%、1%）
6、憑登記費(fèi)、工本費(fèi)通知單到11號(hào)窗口進(jìn)行登記，10號(hào)窗口繳登記費(fèi)80元、工本費(fèi)10元。
7、憑收據(jù)到服務(wù)臺(tái)取號(hào)，過(guò)段時(shí)間會(huì)通知你來(lái)領(lǐng)取房產(chǎn)證（時(shí)間大約一個(gè)星期）。
二、領(lǐng)土地證：
1、坐車到土地局。
2、在1號(hào)、3號(hào)窗口受理登記、填寫(xiě)表。
3、需提供原來(lái)的土地證原件，心在房產(chǎn)證原件；
4、申請(qǐng)人身份證原件（房產(chǎn)證所有有名字的）和復(fù)印件；
5、在4號(hào)窗口復(fù)印房產(chǎn)證，交復(fù)印費(fèi)和18元工本費(fèi)。
6、過(guò)段時(shí)間會(huì)通知你來(lái)領(lǐng)取房產(chǎn)證
幾號(hào)窗口請(qǐng)不要對(duì)號(hào)入座，這里是南京地區(qū)的情況。
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6. 買房子要知道哪些常識(shí)
一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。
這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問(wèn)題。2、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)等，否則，容易被動(dòng)和受制約。
實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
3、按照法律規(guī)定，將開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)或廣告中的承諾寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商不同意寫(xiě)，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾錄下來(lái)。
4、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。
6、注意律師代表誰(shuí)？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開(kāi)發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說(shuō)話。
7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫(xiě)明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。
二、收樓時(shí)應(yīng)注意：1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問(wèn)題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)。三、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意：1、從簽約的開(kāi)始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對(duì)方的書(shū)面材料。
2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵。3、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請(qǐng)消協(xié)或媒體介入。
格局的方正、采光是否良好，坐在客廳會(huì)不會(huì)感到壓迫感，附近周遭交通是否方便，以及最近很重要的地勢(shì)是不是不會(huì)被水淹之類，還有以前這里有沒(méi)有發(fā)生不祥的事情，如跳樓、兇殺、自殺，或比如附近有沒(méi)有墓地，晚上回家時(shí)，當(dāng)?shù)氐闹伟埠貌缓?，如果是住大樓，還要看管理人員好不好，有沒(méi)有認(rèn)真巡視以及嚴(yán)格把關(guān)出入人口1、大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可 以為你打折。2、現(xiàn)在高價(jià)房根本不用首付三成，但是你不要去找大銀行，找像民生、浦發(fā)等小行，你完全可以辦成8成貸款，四大銀行每年都要被央行來(lái)查，所以他們很少違規(guī)，但小銀行卻可以不受限制。
3、開(kāi)盤(pán)絕對(duì)沒(méi)有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。4、廣告沒(méi)有一個(gè)是真的，千萬(wàn)別相信其中的外立面顏色，很多造出來(lái)比畫(huà)的難看多了。
5、售樓員會(huì)用許多方法來(lái)逼你買房（業(yè)內(nèi)叫SP），讓你無(wú)時(shí)無(wú)刻感到緊張，這時(shí)你千萬(wàn)要冷靜。要自己看中才買。
1/56、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。7、別對(duì)景觀抱太大希望，樹(shù)和草是在交房前一個(gè)月從外地買來(lái)直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。
8、別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料，沒(méi)人用面磚當(dāng)外墻.9、別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來(lái)，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的測(cè)繪報(bào)告。10、得房率，綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬(wàn)別相信我們，我們只是聽(tīng)工程部隨便說(shuō)說(shuō)的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。
11、漏水和外立面的材料根本沒(méi)關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^(guò)大，造成外墻裂縫才漏水的。12、不要再相信任何獎(jiǎng)項(xiàng)，我們公司買到的最大的一個(gè)獎(jiǎng)是全國(guó)人居經(jīng)典獎(jiǎng)，是在人民大會(huì)堂發(fā)的獎(jiǎng)狀，你說(shuō)大不大？五萬(wàn)一個(gè)嘛！13、開(kāi)盤(pán)的時(shí)候售樓處會(huì)有許多四五十歲的人在模型邊上說(shuō)這個(gè)房子好，千萬(wàn)別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)捧場(chǎng)的。
14、注意，有人代理公司來(lái)代理的樓盤(pán)他們通常花樣最多，比如排隊(duì)買號(hào)等，但是開(kāi)房商直接銷售就不會(huì)搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_(kāi)發(fā)商更多的代理費(fèi)。 15、為何所有凸窗看上去很大，但是能通風(fēng)的只有很小一扇，我們說(shuō)是為了安全，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商都是為了省錢(qián)而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。
16、如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤(pán)單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬(wàn)不要去買這個(gè)房型，不是買不掉的就是位置有問(wèn)題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？17、到售樓處后直接問(wèn)售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒(méi)了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤(pán)會(huì)做一份假的。18、一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否。
7. 房地產(chǎn)交易常見(jiàn)常識(shí)有哪些呢
「房地產(chǎn)交易」 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場(chǎng)行為。
「房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓」 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 「交易過(guò)戶套數(shù)」 是指報(bào)告期內(nèi)已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的商品房屋總套數(shù)。
「交易過(guò)戶面積」 是指報(bào)告期內(nèi)已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的商品房屋總建筑面積。 「交易過(guò)戶金額」 是指報(bào)告期內(nèi)已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的商品房屋交易總金額。
「可預(yù)售面積」 是指報(bào)告期內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售仍未竣工的商品房面積連同上期結(jié)轉(zhuǎn)的可預(yù)售總建筑面積之和。 「合同備案套數(shù)」 是指報(bào)告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總套數(shù)。
「合同備案面積」 是指報(bào)告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總建筑面積。 「合同金額」 是指報(bào)告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總交易總金額。
「成交套數(shù)」 是指報(bào)告期內(nèi)，已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的存量房屋總套數(shù)。 「成交面積」 是指報(bào)告期內(nèi)，已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的存量房屋總建筑面積。
「成交金額」 是指報(bào)告期內(nèi)，已辦理交易過(guò)戶手續(xù)的存量房屋的交易總金額。 「房地產(chǎn)抵押」 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 「現(xiàn)房抵押」 是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
「在建工程抵押」 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 「購(gòu)房貸款抵押」 是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由金融機(jī)構(gòu)代其支付剩余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給該金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
「抵押金額」 是指抵押物的實(shí)際價(jià)值。 「房屋租賃」 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
「租賃面積」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的建筑面積。 「租賃金額」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。
「契稅」 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。 「營(yíng)業(yè)稅」 指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。
「房產(chǎn)稅」 是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 「營(yíng)業(yè)稅附加」 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。
「印花稅」 指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 「?jìng)€(gè)人所得稅」 指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。
「保證金」 指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。 「房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)」 是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。
「房屋權(quán)屬登記費(fèi)」 是指房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按照國(guó)家政策收取的費(fèi)用。 「其他」 指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。
「應(yīng)征」 是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定各單位及個(gè)人應(yīng)該交納的稅費(fèi)金額。 「實(shí)征」 指由有關(guān)部門(mén)收取或由房地產(chǎn)管理部門(mén)代征實(shí)際收到的稅費(fèi)金額。
8. 賣二手房需要掌握哪些知識(shí)
1.對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)的基本了解
綜合服務(wù)費(fèi) ； 面積*5元/M （雙方個(gè)2.5元/M）
契稅 ； 評(píng)估價(jià)*2%
印花稅 ； 評(píng)估價(jià)*0.1%
評(píng)估費(fèi) ； 一次付款評(píng)估價(jià)*0.3% 貸款評(píng)估價(jià)*0.5
五年內(nèi)的房子有的稅 證件滿五年的 就沒(méi)有下面的稅了
營(yíng)業(yè)稅及附加；評(píng)估價(jià)*5.8%
個(gè)人所得稅 ；評(píng)估價(jià)*1%
過(guò)戶登記費(fèi)85元
以上所有費(fèi)用都是按你房子的評(píng)估價(jià)來(lái)預(yù)算的
總共是 評(píng)估價(jià)*9.4個(gè)點(diǎn)
2.買賣過(guò)戶流程
全款流程：簽合同 過(guò)戶
你是全款但是原業(yè)主有貸款：簽合同 解押（還貸款） 過(guò)戶
貸款流程：簽合同 評(píng)估 面簽（審核） 過(guò)戶 銀行放款
雙方都有貸款：簽合同 評(píng)估 解押 面簽 過(guò)戶 銀行放款
3.客戶的首付
（總房?jī)r(jià)-貸款金額）+過(guò)戶費(fèi)=首付
例 房?jī)r(jià)30萬(wàn) 貸款15萬(wàn) 過(guò)戶費(fèi)2.82萬(wàn)
首付 （30-15）+2.82=17.82萬(wàn)
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/Industry/BookConcern/Index.aspx
9. 二手房銷售需知那些知識(shí)
二手房銷售技巧與策略第一 顧客讓渡價(jià)值的概念一：整體顧客價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值（固定的房屋、相關(guān)的結(jié)構(gòu)物等）服務(wù)價(jià)值（合同的簽定、付款的方式等）人員價(jià)值（業(yè)務(wù)能力、知識(shí)水平、相關(guān)的理論知識(shí)、工作的效益）形象價(jià)值（企業(yè)的形象、品牌效應(yīng)等一系列無(wú)形的感知效果）二：整體顧客成本貨幣成本（單位平米的價(jià)格）時(shí)間成本（購(gòu)房的時(shí)間段）體力成本（購(gòu)房的體力耗費(fèi)）精力成本（購(gòu)房的精力耗費(fèi)）顧客讓渡價(jià)值的定義：整體顧客價(jià)值與顧客整體成本的差額第二 客戶心理分析一般而言，客戶分類的依據(jù)不同，其分類的結(jié)果可能就會(huì)有很大的差別。
例如依據(jù)客戶的性格、職業(yè)、年齡、性別等等分類。但是通俗的分類就是按照客戶的購(gòu)買行為的客戶心理分析，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)客戶的真正需求，從而達(dá)到我們銷售的目的。
就拿商品房或二手房的買賣業(yè)務(wù)而言，通常認(rèn)為客戶的購(gòu)買行為具有以下的共同的心理特征：1、求實(shí)用（使用價(jià)值、實(shí)際效用、內(nèi)在質(zhì)量等，例如：采光、通風(fēng)、使用面積、結(jié)構(gòu)、防潮、隔音、隔熱等）2、低價(jià)位（購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題之一）3、求方便（房屋的使用過(guò)程中的最重要的問(wèn)題之一，如：供水、電、氣、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視、交通、配套的商業(yè)設(shè)施的等）4、求新穎、美觀（主要就是房屋的建筑風(fēng)格、與生活相關(guān)的區(qū)域環(huán)境、景觀等）5、追求建筑的文化品位（金科的中華坊體現(xiàn)中國(guó)的傳統(tǒng)文化、同創(chuàng)奧韻則體現(xiàn)的是運(yùn)動(dòng)與時(shí)尚的完美結(jié)合的現(xiàn)代生活文化）6、求保值、增值（協(xié)信—黃金海岸等商業(yè)地產(chǎn)）7、投機(jī)、投資獲利（世界貿(mào)易中心、帝景mall）抓住了客戶的心理需求，展開(kāi)以客戶消費(fèi)需求為主的銷售策略，我們便打開(kāi)了銷售行為的第一道門(mén)。第三 客戶分類由于人的能力、氣質(zhì)和性格的不同，消費(fèi)者呈現(xiàn)出各自的個(gè)性特征。
我們把這些特征劃分為12種類型。（一）從容不迫型這種購(gòu)房者嚴(yán)肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對(duì)銷售人員的建議認(rèn)真聆聽(tīng)，有時(shí)還會(huì)提出問(wèn)題和自己的看法，但不會(huì)輕易作出購(gòu)買決定。
從容不迫型的購(gòu)房者對(duì)于第一印象惡劣的銷售人員絕不會(huì)給予第二次見(jiàn)面機(jī)會(huì)，而總是與之保持距離。對(duì)此類購(gòu)房者，銷售人員必須從熟悉產(chǎn)品特點(diǎn)著手，謹(jǐn)慎地應(yīng)用層層推進(jìn)引導(dǎo)的辦法，多方分析、比較、舉證、提示，使購(gòu)房者全面了解利益所在，以期獲得對(duì)方理性的支持。
對(duì)這類買家打交道時(shí)，銷售建議只有經(jīng)過(guò)對(duì)方理智的分析思考，才有被購(gòu)房者接受的可能；反之，拿不出有力的事實(shí)依據(jù)和耐心的說(shuō)服講解，銷售是不會(huì)成功的。（二）優(yōu)柔寡斷型這類購(gòu)房者的一般表現(xiàn)是：對(duì)是否購(gòu)買某一樓盤(pán)猶豫不決，即使決定購(gòu)買，但對(duì)于位置、售價(jià)、戶型、建筑風(fēng)格、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等又反復(fù)比較，難于取舍。
他們外表溫和，內(nèi)心卻總是瞻前顧后，舉棋不定。對(duì)于這類購(gòu)房者，銷售人員首先要做到不受對(duì)方影響，商談時(shí)切忌急于成交，要冷靜地誘導(dǎo)購(gòu)房者表達(dá)出所疑慮的問(wèn)題，然后根據(jù)問(wèn)題作出說(shuō)明，并拿出有效例證，以消除購(gòu)房者的猶豫心理。
等到對(duì)方確已產(chǎn)生購(gòu)買欲望后，銷售人員不妨采取直接行動(dòng)，促使對(duì)方作出決定。比如說(shuō)：“好吧，現(xiàn)在交款吧！”（三）自我吹噓型此類購(gòu)房者喜歡自我夸張，虛榮心很強(qiáng)，總在別人面前炫耀自己見(jiàn)多識(shí)廣，高談闊論，不肯接受他人的勸告。
例如，我跟你們經(jīng)理很熟，我如何如何好。與這類購(gòu)房者進(jìn)行銷售的要訣是，從他自己熟悉的事物中尋找話題，適當(dāng)利用請(qǐng)求的語(yǔ)氣。
在這種人面前，銷售人員最好是當(dāng)一個(gè)“忠實(shí)的聽(tīng)眾”，津津有味地為對(duì)方稱好道是，且表現(xiàn)出一種羨慕欽佩的神情，徹底滿足對(duì)方的虛榮心，這樣一來(lái)，對(duì)方則較難拒絕銷售人員的建議。（四）豪爽干脆型這類購(gòu)房者多半樂(lè)觀開(kāi)朗，不喜歡婆婆媽媽式的拖泥帶水的做法，決斷力強(qiáng)，辦事干脆豪放，說(shuō)一不二，慷慨坦直，但往往缺乏耐心，容易感情用事，有時(shí)會(huì)輕率馬虎。
和這類購(gòu)房者交往，銷售人員必須掌握火候，使對(duì)方懂得攀親交友勝于買賣，介紹時(shí)干凈利落，簡(jiǎn)明扼要講清你的銷售建議，事先交待清楚買與不買一句話，不必繞彎子，對(duì)方基于其性格和所處場(chǎng)合，肯定會(huì)干脆爽快給予回復(fù)。（五）喋喋不休型這類購(gòu)房者的主要特點(diǎn)是喜歡憑自己的經(jīng)驗(yàn)和主觀意志判斷事物，不易接受別人的觀點(diǎn)。
他們一旦開(kāi)口，便滔滔不絕，沒(méi)完沒(méi)了，雖口若懸河，但常常離題萬(wàn)里，銷售人員如不及時(shí)加以控制，就會(huì)使對(duì)方的洽談成為家常式的閑聊。應(yīng)付這類購(gòu)房者時(shí)，銷售人員要有足夠的耐心和控場(chǎng)能力，利用他敘述評(píng)論興致正高時(shí)引入銷售的話題，使之圍繞銷售建議而展開(kāi)。
當(dāng)購(gòu)房者情緒激昂，高談闊論時(shí)要給予合理的時(shí)間，切不可在購(gòu)房者談興高潮時(shí)貿(mào)然制止，否則會(huì)使對(duì)方產(chǎn)生怨恨，愈想急切地向?qū)Ψ秸f(shuō)明，愈會(huì)帶來(lái)逆反作用。一旦雙方的銷售協(xié)商進(jìn)入正題，銷售人員就可任其發(fā)揮，直至對(duì)方接受你的建議為止。
（六）沉默寡言型這類購(gòu)房者與喋喋不休型購(gòu)房者正好相反，老成持重，穩(wěn)健不迫，對(duì)銷售人員的宣傳勸說(shuō)之詞雖然認(rèn)真傾聽(tīng)，但反應(yīng)冷淡，不輕易談出自己的想法，其內(nèi)心感受和評(píng)價(jià)如何，外人難以揣測(cè)。一般來(lái)說(shuō)，沉默寡言型的購(gòu)房者比較理智，感情不易激動(dòng)，。
