1.做房地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)知識

原發(fā)布者：changyongsunny

第一節(jié)成功的銷售要素要想做一個成功的銷售人員，應(yīng)該就以下幾項經(jīng)常自我充實，自我鍛煉。一、專業(yè)知識一個銷售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專業(yè)知識，包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計、稅法、地政、契約、契約行為、市場行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽……等，以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專業(yè)術(shù)語，才能對客戶詳細說明產(chǎn)品的優(yōu)缺點，進而爭取客戶的訂單，達到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價位商品的銷售工作，必須對客戶作長期而耐心的訴求與說明。2、關(guān)心—要站在消費者的立場去考慮他們的各項問題，并給予完善的解答，才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶，發(fā)掘問題、解決問題、達成購買目的。4、誠心—銷售人員應(yīng)是誘導(dǎo)消費者從事購買優(yōu)良商品的指導(dǎo)者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個新的個案時，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機。6、旺盛的進取心—為自己定預(yù)期銷售目標及理想的利潤，以強烈而旺盛的進取心去達成目標及任務(wù)。三、八力1、觀察力—要在短時間內(nèi)敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向，面對產(chǎn)品時，要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問題。3、創(chuàng)造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力，推陳出新，這就是您賺錢的先機。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來的遠景，加以對個案投資或銷售工作，作最好的判斷與說明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶

2.房地產(chǎn)銷售要知道的基本專業(yè)知識

一、心理建設(shè) 建立信心之方法： 1、任何時候，你要相信"天下沒有賣不掉的房屋"。

就象什么樣的姑娘都有人愛一樣，房子賣不出去，是因為你的工作還沒有做到家。 2、保持信心，相信自己絕對能將房屋賣掉。

能順利成單。在這種信心的前提下，不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進之 必要。

3、對于價格要有信心，對于買主來說，不輕易降價。同樣，對于房主出價要迅速殺價。

（1）客戶在意房子的條件的是 ①需求（面積、房屋價值以及將來之預(yù)期價值、大小環(huán)境、優(yōu)點、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)點、屋旁綠地及公共設(shè)施、平面、通風、采光、私密性、建材 設(shè)備、房屋朝向，高度，樓層朝向，交通狀況，物業(yè)管理水平，）。 ②個人對此房屋的喜好（前述各項條件非常優(yōu)良）。

③房屋的價值和心理預(yù)期（業(yè)務(wù)員要突出房屋的優(yōu)點）超過接受之價位。 （2）不要內(nèi)心里有底價之觀念，一定要讓客戶覺得房子物超所值。

（3）不要以客戶出價作基礎(chǔ)，來作價格談判（即以客戶之出價作加價，最好是了解客戶的大致意向后，自己先報出價位）。對于房主也是 如此。

①不論客戶出價在底價以上或以下，都要馬上拒絕。讓客戶感覺到其價格的不合理性，這樣做的目的，是為了爭求主控權(quán)，讓客戶認為標列價 格合理。

而且讓他爭取成交價格，互相都爭得爭得很辛苦。（安全感、滿足感、自私感、便宜感、成就感）。

②取得對方信任，不要讓客戶產(chǎn)生作為經(jīng)紀人出價的時候有"心虛"之感。 拒絕客戶之出價，要"信心十足"地加以立即回答。

回答的語速要快，語句簡潔明了。 比如： ● 怎么可能，您出的價格連成本都不夠（分析土地成本、營建成本、增值稅、稅金、管理及銷售成本，同類型房屋的價位等），房主：（您 出的價這么高怎么賣出去？） ● 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相關(guān)道具、名片及標示價格）出了35（我方配合）萬，公司都不答應(yīng)。

（最近XX公司的張 先生委托我們出售的房子，地段和環(huán)境比你這個房子要好的多，也沒有賣這個價錢?，F(xiàn)在市場的大環(huán)境都是這樣，大家都在觀望中，是供過于 求，有行無市）有名姓，職業(yè)，更容易讓人信服。

● 怎么可能，你來蓋，我們公司來買。讓客戶心里覺得自己的價位可能有偏差。

●怎么可能，現(xiàn)在的市場環(huán)境，這樣的地段，還有這種房價嘛？ 職業(yè)道德、敬業(yè)精神、傻瓜精神 -- 1、職業(yè) 道德 （1）努力工作，創(chuàng)造業(yè)績。也是從自身的利益考慮出發(fā)。

（2）以公司整體利益作思考。要有全盤意識，團隊合作精神很重要。

（3）切莫在業(yè)務(wù)過程中舞弊或做一些不合實際的承諾。保持自己的職業(yè)道德水準 （4）切莫太短視，要將眼光放遠。

看到行業(yè)的前景和發(fā)展方向。 （5）以業(yè)主客戶及公司利益來銷售房屋。

這是一個立場的問題，只有站在這個立場上，你才能更多的取得信任。 ①講價的次數(shù)要盡量少，如果次數(shù)太多，會讓人懷疑其中還是有水份，還有下降的空間。

爭取較高之"成交價位" 也是為了自己的利益。許多 失敗之主因，在于經(jīng)紀人員太多 ②不要輕易被客戶欺騙（對人動之以情，對事動之以理，以實在的理由來說服和打動別人，少說些空話，站在客戶的立場上分析房子的價值， 讓他覺得比預(yù)想的期望值要高，覺得物超所值，這樣才會下決心購買）。

2、敬業(yè)精神 （1）充分利用時間來進行銷售和尋找客戶工作，努力工作必然會有收獲。 （2）不怕遭受買主拒絕，對房屋絕不灰心。

作為房產(chǎn)經(jīng)紀人，拒絕的例子太多，沒有特別順利的交易過程。首先自己必需明白這一點。

（3）將房屋視為自己的來處理。有一個良好責任心 （4）充實相關(guān)專業(yè)知識。

①面積計算 ②建筑施工圖之認識 ③建筑技術(shù)、法規(guī) ④房屋造價成本及市場行情，市場預(yù)期前景 ⑤成單和交易技巧 ⑥貸款種類及辦理方式 3、自認為傻瓜后，才能成為優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀人 （1）認識產(chǎn)品優(yōu)缺點。大聲說出房屋的優(yōu)點，偶爾說出房屋的一些微不足道的小缺點，更容易取得信任。

（2）不斷地分析自己的銷售技巧及改進方法。哪些方面不對？言語，神態(tài)？？專業(yè)知識？客戶心理把握？等等，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。

二、銷售技巧 由于房地產(chǎn)買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統(tǒng)一之售價。因此，銷售技巧（談判策略）愈高明，愈能使您以"比合理價格更高 之價位"售出房屋或者讓客戶下定決心購買。

● 房源附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點 -- 說服客戶心動 1、客戶心動之原因 （1）自身需要 （2）自己喜歡 （3）認可價值 ≥ 價格（覺得物超所值之后才會購買） 2、針對所銷售房源之缺點，客戶將會問到那些問題？提前自擬"說服客戶之優(yōu)美理由"（準備答客人疑問問題），將缺點化為優(yōu)點或作掩飾 帶過，突出房子的優(yōu)點和潛力。 ● 銷售前針對房源的優(yōu)缺點、市場環(huán)境、經(jīng)濟形式等各方面慢慢說服客戶 1、如何將優(yōu)點充分表達。

（1）產(chǎn)品之優(yōu)點、缺點（尤其是缺點之回答，要提前預(yù)演。以防臨時語塞）。

（2）附近市場、交通、學(xué)歷、公園、及其他公共設(shè)施的詳細和準確狀況。 （3）附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點。

（4）附近交通建設(shè)、計劃道路、公共建設(shè)之動向和未來發(fā)展趨勢。 （5）附近同類競爭個案或房源比較（面積、產(chǎn)品規(guī)劃、價格）。

（6）區(qū)域、全市、全國房屋市場狀況。

3.房地產(chǎn)銷售需要具備哪些知識

房地產(chǎn)銷售要具備許多知識。

首先你要了解房屋的結(jié)構(gòu)，熟悉每套房屋的優(yōu)劣。

其次要知道周邊地理環(huán)境，交通設(shè)施。對于房屋的買賣貸款等問題都要清楚。這些僅是微小的一部分。

最主要你要有廣泛的知識，因為你會遇到不同的客戶，他們都會有不同的需求，如果你能很好的抓住客戶的心理，那你的機會就會大很多了。還有最主要的就是自信心。

應(yīng)該熟知自己所銷售項目的所有相關(guān)信息（如：樓盤總占地、樓盤總戶數(shù)、戶型分布、價位分布、小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)先進的安防系統(tǒng)及星級的物業(yè)管理、樓盤周圍的市政建設(shè)情況及周邊配套設(shè)施等）。出此以外還應(yīng)該隨時了解到周邊競爭樓盤及整個房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及發(fā)展走向。只有做到知己知彼才能在以后的工作中做到客戶有問必能答而且還能向客戶闡述自己的觀點及看法，使客戶相信我是最專業(yè)的置業(yè)顧問，客戶才會產(chǎn)生信任感；這樣才能提高自己的銷售業(yè)績及成交率。從而使自己成為一位最優(yōu)秀的房產(chǎn)銷售。

做一個合格的房產(chǎn)銷售，有形的標準是具有相應(yīng)的從業(yè)資格或執(zhí)業(yè)資格，無形的標準便是自信和技能。一個自信的銷售人員，在作產(chǎn)品解說時如潺潺流水，順暢自然，同時不溫不火、恰到好處的把相關(guān)的產(chǎn)品信息有效地傳遞給客戶，能使客戶一聽就懂，入耳入心，也使客戶有美的感受及激起客戶的購買興趣。一個自信的銷售員，能把賣房子給客戶變成幫客戶買房子的過程，很顯然幫客戶買房子比賣房子給客戶容易得多，因為沒有人愿意接受推銷這兩個字。所以自信是合格銷售員應(yīng)具備的基礎(chǔ)。其二才是技能，基本的技能能使銷售人員應(yīng)對自如合格的房產(chǎn)銷售應(yīng)具備基本的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、基本禮儀、產(chǎn)品的基本知識、市場信息、投資理財、基本的政策法規(guī)等知識。

俗話說一個專業(yè)的銷售人員才能成為專家，只有專家才能成為真正的贏家。因此一個合格的房地產(chǎn)銷售員，必須經(jīng)過不斷的歷練升級成一個專業(yè)的銷售人員。

4.房地產(chǎn)銷售知識

第一節(jié) 尋找客戶一、客戶的來源渠道要想把房子銷售出去，首先要尋找到有效的客戶。

客戶的來源有許多渠道，如：媒體廣告、報紙廣告、房地產(chǎn)展會、現(xiàn)場接待、促銷活動、上門拜訪、親友介紹等。二、接聽熱線電話1.基本動作1） 接聽電話必須態(tài)度和藹，2） 語音親切3） 。

一般先主動問候：“你好！**花園！”，而4） 后再開始交談；5） 通常，6） 客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，7） 銷售人員應(yīng)揚長避短，8） 在回答中將產(chǎn)品的賣點巧妙地融入；9） 在與客戶交談中，10） 設(shè)法取得我們想要的資訊：①客戶的姓名11） 、地址、聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊。②客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產(chǎn)品的具體要求的資訊。

其中，12） 與客戶聯(lián)系方式的確定最為重要。13） 最好的做法是，14） 直接約請客戶來現(xiàn)場看房；15） 馬上將所得資訊記錄在客戶來電本上。

2. 注意事項1） 接聽電話時，2） 要注意按公司的要求做（銷售人員上崗前，3） 公司要進行培訓(xùn)，4） 統(tǒng)一要求）；5） 廣告發(fā)布前，6） 應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，7） 仔細研究應(yīng)如何對客戶可能會涉及的問題；8） 廣告發(fā)布當天，9） 來電特別多，10） 時間更顯珍貴，11） 因此接聽電話應(yīng)以2到3分鐘為限，12） 不13） 宜過長；14） 接聽電話時，15） 盡量由被動回答轉(zhuǎn)為主動介紹、主動詢問；16） 應(yīng)將客戶來電信息及時整理歸納，17） 與現(xiàn)場經(jīng)理、廣告制作人員充分溝通交流；18） 切19） 記：接聽電話的目的就是促使客戶來售樓處，20） 做更深一步的面談和介紹。三、參加房展會由于房展會項目集中，很多客戶無暇顧及每一個項目，這就要求每一位參展的銷售人員做到熱情主動，以給客戶留下一個良好的印象。

對于每一位來展位咨詢的客戶，銷售人員應(yīng)做到認真對待，對某些有購房意向的客戶，可直接邀請其回售樓處參觀樣板房，并做進一步洽談。四、朋友或客戶介紹來的客戶的洽談由于此類客戶都會對項目有一些或多或少的了解，又經(jīng)過他所信任的人介紹，因此，相對于其他客戶，這部分客戶較容易洽談成功。

在帶其參觀樣板間的過程中，把其朋友認為好的優(yōu)點做做重點突出介紹，會收到事半功倍的效果。此類客戶較為敏感的是價格及折扣問題，銷售人員應(yīng)從實際情況出發(fā)區(qū)別對待處理。

無法解決時可由銷售主管協(xié)助洽談。五、做直銷（DS）直銷作為一種銷售手段，在幾年前的樓盤銷售中運用的較多，效果也較好。

但是，隨著銷售模式的改變，現(xiàn)在DS運用得較少，常用于銷售前期及銷售淡季。做DS最好直接找到目標客戶，但此種可能性較小。

因此，做DS時業(yè)務(wù)員應(yīng)先對自身做一簡單介紹，再對項目做一簡介。若對方并不感興趣，則應(yīng)留下資料禮貌地離開。

若對方感興趣，則可索取對方名片或聯(lián)絡(luò)方式，約其來售樓處做進一步洽談。切記，除非對方有需要，否則不可在其工作場所做更詳細的介紹。

第二節(jié) 現(xiàn)場接待客戶現(xiàn)場接待作為銷售環(huán)節(jié)中最為重要的一環(huán)，尤其應(yīng)引起銷售人員的重視。前期所有的工作都是為了客戶上門做準備。

1、迎接客戶1.基本動作1） 客戶進門，2） 第一個看見的銷售人員都應(yīng)主動招呼“你好！歡迎光臨”，3） 提醒其他銷售人員注意；4） 銷售人員應(yīng)立即上前，5） 熱情接待；6） 幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等；7） 通過隨口招呼，8） 區(qū)別客戶真?zhèn)危?） 了解客戶來自的區(qū)域和接受的媒體（從何媒體了解到本樓盤的）。10） 詢問客戶以前是否來過，11） 如果來過問清誰是第一接待，12） 如果該銷售人員不13） 在應(yīng)及時通知，14） 期間應(yīng)熱情為客戶做介紹。

2.注意事項1） 銷售人員應(yīng)儀表端正，2） 態(tài)度親切3) ;4） 接待客戶一人，5） 或一主一輔，6） 以二人為限，7） 不8） 要超過三人；9） 若不10） 是真正客戶，11） 也應(yīng)照樣提供一份資料，12） 作簡潔而13） 又熱情的招待；二、介紹項目禮貌的寒暄之后，可配合沙盤模型等做簡單的項目講解（如：地段、朝向、樓高、配置、周邊環(huán)境等），使客戶對項目形成一個大致的概念。1.基本動作1） 交換名2） 片，3） 相互介紹，4） 了解客戶的個人資訊情況；5） 按照銷售現(xiàn)場已經(jīng)規(guī)劃好的銷售路線，6） 配合燈箱、模型、樣板房等銷售道具，7） 自然而8） 又有重點地介紹產(chǎn)品（著重于地段、環(huán)境、戶型、配套設(shè)施等的說明）2.注意事項1） 此時側(cè)重強調(diào)本樓盤的整體優(yōu)點；2） 將自已的熱情與誠懇推銷給客戶，3） 努力與其建立相互信任的關(guān)系；4） 通過交談?wù)_把握客戶的真實需求，5） 并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對策略；6） 當客戶超過一人時，7） 注意區(qū)分其中的決策者，8） 把握他們相互間的關(guān)系；9） 在模型講解過程中，10） 可探詢客戶需求（如：面積、購買目的等），11） 做完模型講解后，12） 可邀請他參觀樣板房，13） 在參觀樣板房的過程中，14） 銷售人員應(yīng)對項目的優(yōu)勢做重點介紹，15） 并迎合客戶的喜好做一些輔助介紹。

三、帶看現(xiàn)場在售樓處作完基本介紹，并參觀樣板房后，應(yīng)帶領(lǐng)客戶參觀項目現(xiàn)場。1.基本動作1） 結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，2） 邊走邊介紹；3） 按照房型圖，4） 讓客戶切5） 實感覺自己所選的戶型；6） 盡量多說，7。

5.做房產(chǎn)銷售應(yīng)掌握哪些專業(yè)知識

其實說不上什么專業(yè)知識，勉為其難的說，應(yīng)該就是對房子的一切信息精通，你首先應(yīng)該估計到買房子的客戶會問你一些什么問題，來滿足他們的需求，銷售這行業(yè)，專業(yè)知識也就無非是你所銷售的物品相關(guān)的知識，比如你銷售電子產(chǎn)品，那就需要該電子產(chǎn)品的很多參數(shù)性能等，都必須精通，房子也一樣，你所銷售的房子各種配置參數(shù)等等，你必須做一個全方位的了解，本著一個宗旨：“不能讓內(nèi)行或者外行家問住你”，就可以了；

剩下的最關(guān)鍵的還是“銷售的藝術(shù)”，這個可不是什么專業(yè)知識了，它完全依賴于你的社交能力，溝通能力，說話的藝術(shù)，也還是有一個宗旨：“在你掌握精通了房子的全部信息之后，如何通過你的語言和行為，與你的客戶達成一個很好的溝通平臺，然后將你手中的房子賣給他或她”，這就是你所要學(xué)習(xí)的全部專業(yè)知識了

6.房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識 五證五證：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售許可證》 一、建筑類型按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。

低層房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。

多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。高層房屋：是指高于24米的建筑。

8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 （1）人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。

小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。

同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多， （2）高層房屋（指15層以上、24層以下的建筑體）因為建筑結(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)（點狀居多）的局限，房型設(shè)計難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風良好是有很大難度的。

在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本（即“樓面地價”）低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔心。

（3）超高層房屋是指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。

它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段（最大限度地利用土地資源）或景觀良好的城區(qū)（最充分地發(fā)揮景觀資源的作用）。

（4）根據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。 （5）使用率比較：多層高于高層，使用率85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。

(6)物業(yè)管理收費：多層少于高層。 （7）低層房 ：是指1至3層高的樓房；小高層房：是指9至11層高以下的樓房；高層房：是指總高在12層以上的樓房。

單元式住宅 單元式住宅 ：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排12到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

框架結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。

框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 二、戶型結(jié)構(gòu) “錯層式”住宅什么叫“錯層式”住宅？主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。

錯層式和復(fù)式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復(fù)式內(nèi)的各個房間則處于不同層面。

錯層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。

另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。

在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。

躍層式住宅的優(yōu)點是每戶 。