1.拍賣常識：拍賣房產(chǎn)的基本程序是什么
一、拍賣行接受客戶委托
房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。
二、拍賣的鑒定與估價
對拍賣房產(chǎn)進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產(chǎn)評估必須由房地產(chǎn)評估師進行，并對評估結(jié)果承擔相應(yīng)責任。
三、確定拍賣房產(chǎn)底價
指拍賣成交應(yīng)達到的最低價格基數(shù)，底價過高會導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會使委托人受經(jīng)濟損失。底價確定后，當事各方應(yīng)保守秘密。
四、確定拍賣日期
日期擬訂和拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。
五、發(fā)布拍賣公告
拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。 六、審查競買人資格
參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。
七、競買人繳付保證金
在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還 八、組織拍賣會實施
拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。 九、拍賣品的權(quán)屬移交
房產(chǎn)一旦成交
拍定人當即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。
2.求有關(guān)房地產(chǎn)拍賣會的知識
淺談房地產(chǎn)拍賣過程中應(yīng)當注意的幾個問題
房地產(chǎn)的訴訟拍賣，涉及面較廣，也是我們?nèi)粘２僮髦薪?jīng)常遇到的拍賣標的，在涉案的房地產(chǎn)拍賣中會常常遇到以下幾種情況：
（一）完整意義上的權(quán)屬合一。被執(zhí)行人積極配合，房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證及相關(guān)證件，被執(zhí)行人愿意提供。拍賣成交后，由法院出具協(xié)助執(zhí)行的文書，買受人憑法院文書，拍賣行的成交確認書、發(fā)票及原產(chǎn)權(quán)人提供的相關(guān)資料，由拍賣行或買受人到房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)，待過戶手續(xù)辦好以后，由法院執(zhí)行法管交付房屋這是在涉案房屋拍賣中最好處理的案例。
（二）權(quán)屬完整，但被執(zhí)行人不予配合。這樣的案例在辦理手續(xù)上也好處理，在交付時由法院執(zhí)行強制搬遷，如果被拍賣的房屋有租賃人，還要看租賃合同是什么時候簽訂，如果是法院查封以前，無論是執(zhí)法人員、拍賣人、買受人均應(yīng)承認現(xiàn)狀，維持原租賃合同的時間性與合法性，到期才能解約或續(xù)約。如果是租賃合同是在法院查封后訂立的，則視為無效合同，合同的雙方均承擔責任，這類情況是我們遇到較多也是較棘手的問題，這需要執(zhí)法力度跟的上，如果法院執(zhí)法力度不夠，將會產(chǎn)生新的搬遷訴訟，這勢必給拍賣人、買受人帶來大量的也是無效的工作，甚至讓買受人遭受經(jīng)濟和精神上的損失。
（三）不完全意義上的權(quán)屬完整。在涉案房地產(chǎn)拍賣中往往有不完全意義上的權(quán)屬問題，有的被執(zhí)行拍賣的房屋在查封時就發(fā)現(xiàn)由于歷史上的原因，既無房產(chǎn)證，又無土地證，這類房產(chǎn)要補齊手續(xù)非常困難。
（四）部分完全意義上的權(quán)屬完整。在涉案房產(chǎn)拍賣中有的被執(zhí)行人已將房屋抵押給金融機構(gòu)，這樣就要解除抵押權(quán)，方可拍賣。
（五）沒有竣工的房屋。這類涉案房產(chǎn)往往是建筑商作為原告訴開發(fā)商拖欠房屋建房資金，這類房屋我們一般主張建筑單位自己競買，價格比較便宜。
涉案房地產(chǎn)拍賣是我們近幾年面臨的新課題，這就要求我們一定要對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策、法規(guī)熟悉，深刻了解，根據(jù)不同類的房地產(chǎn)性質(zhì)，提出不同的處理方法，這樣才能提高拍賣成功率。
以上我和各位共同學(xué)習了我們實際操作中接觸比較多的房地產(chǎn)拍賣中所要注意的幾個關(guān)鍵問題，當然，我們現(xiàn)在的經(jīng)驗還很不足，業(yè)務(wù)水平也有待于提高，但我相信，我們在坐的各位同仁會有信心，有誠意一步步地做好拍賣業(yè)務(wù)，穩(wěn)中求進，在競爭中發(fā)展壯大，努力打造“雙贏”品牌，2006年一定會取得更好的經(jīng)濟效益和社會效益。
3.地產(chǎn)的拍賣知識是怎樣的
（一）土地拍賣的基本程序 1、土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告； 2、競買人報名參加競買并索取有關(guān)文件； 3、競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審？核批準成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌； 4、在約定的時間、地點并按以下程序公開拍賣：（1）.主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項（2）公布拍賣起叫價；（3）.競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人；（4）簽訂《拍賣成交確認書》；（5）.競得人應(yīng)在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金；（6）.競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。
4.房地產(chǎn)交易常見常識有哪些
房地產(chǎn)交易常見常識：「房地產(chǎn)交易」 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場行為。
「房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓」 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 「交易過戶套數(shù)」 是指報告期內(nèi)已辦理交易過戶手續(xù)的商品房屋總套數(shù)。
「交易過戶面積」 是指報告期內(nèi)已辦理交易過戶手續(xù)的商品房屋總建筑面積。 「交易過戶金額」 是指報告期內(nèi)已辦理交易過戶手續(xù)的商品房屋交易總金額。
「可預(yù)售面積」 是指報告期內(nèi)，經(jīng)批準預(yù)售仍未竣工的商品房面積連同上期結(jié)轉(zhuǎn)的可預(yù)售總建筑面積之和。 「合同備案套數(shù)」 是指報告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總套數(shù)。
「合同備案面積」 是指報告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總建筑面積。 「合同金額」 是指報告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總交易總金額。
「成交套數(shù)」 是指報告期內(nèi)，已辦理交易過戶手續(xù)的存量房屋總套數(shù)。 「成交面積」 是指報告期內(nèi)，已辦理交易過戶手續(xù)的存量房屋總建筑面積。
「成交金額」 是指報告期內(nèi)，已辦理交易過戶手續(xù)的存量房屋的交易總金額。 「房地產(chǎn)抵押」 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。
債務(wù)人 不履行債務(wù)時，債權(quán)人 有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 「現(xiàn)房抵押」 是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。
「在建工程抵押」 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。 「購房貸款抵押」 是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由金融機構(gòu)代其支付剩余的購房款，將所購商品房抵押給該金融機構(gòu)作為償還貸款履行擔保的行為。
「抵押金額」 是指抵押物的實際價值。 「房屋租賃」 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
「租賃面積」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的建筑面積。 「租賃金額」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。
「契稅」 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。 「營業(yè)稅」 指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。
「房產(chǎn)稅」 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 「營業(yè)稅附加」 是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。
「印花稅」 指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 「個人所得稅」 指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。
「保證金」 指按照有關(guān)規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應(yīng)納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。 「房地產(chǎn)交易手續(xù)費」 是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。
「房屋權(quán)屬登記費」 是指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時按照國家政策收取的費用。 「其他」 指不屬于以上類別的其他稅費，如土地收益金、土地出讓金等。
「應(yīng)征」 是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定各單位及個人應(yīng)該交納的稅費金額。 「實征」 指由有關(guān)部門收取或由房地產(chǎn)管理部門代征實際收到的稅費金額。
5.房地產(chǎn)交易常見常識有哪些呢
「房地產(chǎn)交易」 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場行為。
「房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓」 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 「交易過戶套數(shù)」 是指報告期內(nèi)已辦理交易過戶手續(xù)的商品房屋總套數(shù)。
「交易過戶面積」 是指報告期內(nèi)已辦理交易過戶手續(xù)的商品房屋總建筑面積。 「交易過戶金額」 是指報告期內(nèi)已辦理交易過戶手續(xù)的商品房屋交易總金額。
「可預(yù)售面積」 是指報告期內(nèi)，經(jīng)批準預(yù)售仍未竣工的商品房面積連同上期結(jié)轉(zhuǎn)的可預(yù)售總建筑面積之和。 「合同備案套數(shù)」 是指報告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總套數(shù)。
「合同備案面積」 是指報告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總建筑面積。 「合同金額」 是指報告期內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案的預(yù)售商品房屋總交易總金額。
「成交套數(shù)」 是指報告期內(nèi)，已辦理交易過戶手續(xù)的存量房屋總套數(shù)。 「成交面積」 是指報告期內(nèi)，已辦理交易過戶手續(xù)的存量房屋總建筑面積。
「成交金額」 是指報告期內(nèi)，已辦理交易過戶手續(xù)的存量房屋的交易總金額。 「房地產(chǎn)抵押」 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。
債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 「現(xiàn)房抵押」 是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。
「在建工程抵押」 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。 「購房貸款抵押」 是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由金融機構(gòu)代其支付剩余的購房款，將所購商品房抵押給該金融機構(gòu)作為償還貸款履行擔保的行為。
「抵押金額」 是指抵押物的實際價值。 「房屋租賃」 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
「租賃面積」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的建筑面積。 「租賃金額」 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。
「契稅」 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。 「營業(yè)稅」 指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。
「房產(chǎn)稅」 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 「營業(yè)稅附加」 是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。
「印花稅」 指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 「個人所得稅」 指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。
「保證金」 指按照有關(guān)規(guī)定，個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時，就其應(yīng)納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。 「房地產(chǎn)交易手續(xù)費」 是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。
「房屋權(quán)屬登記費」 是指房地產(chǎn)管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時按照國家政策收取的費用。 「其他」 指不屬于以上類別的其他稅費，如土地收益金、土地出讓金等。
「應(yīng)征」 是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定各單位及個人應(yīng)該交納的稅費金額。 「實征」 指由有關(guān)部門收取或由房地產(chǎn)管理部門代征實際收到的稅費金額。
6.競買拍賣房產(chǎn)的注意事項有哪些
在參與競買時也必須注意如下事項： 1、注意選擇房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)。
了解該房產(chǎn)的拍賣機構(gòu)是否具有拍賣的專業(yè)資質(zhì)，以及能否保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。在“服務(wù)可以創(chuàng)造價值”的今天，房地產(chǎn)機構(gòu)作為買賣雙方的中介人，其專業(yè)資質(zhì)和所提供的服務(wù)質(zhì)量顯得尤為重要。
2、了解所競買房產(chǎn)的權(quán)屬狀況。 要確認所競買的房產(chǎn)具有完全產(chǎn)權(quán)，且具備房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項條件，以便產(chǎn)權(quán)順利過戶。
3、了解房屋的面積、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周圍環(huán)境。 競買人需要了解房屋的建筑面積、戶型、房屋的布局、朝向是否符合自己的使用要求，配套的水、電、氣等是否齊全，房屋結(jié)構(gòu)、外觀質(zhì)量有無問題，物業(yè)管理水平及周圍環(huán)境、交通條件是否理想。
4、了解拍賣機構(gòu)能否提供按揭貸款服務(wù)。 如果買受人無法一次性付清房款的，則辦理競買手續(xù)前，須了解該房屋能否辦理按揭貸款。
5、要反復(fù)比較判斷該房產(chǎn)的價值，以確定適當心理價位。 競買人須對競買的房地產(chǎn)周圍同類型的房價進行了解、比較，以確定自己所競買房產(chǎn)的心理價位，或參與專業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告，做到心里有底，在拍賣現(xiàn)場才可以保持理性和冷靜。
7.想購買法院拍賣的房子,需要注意些什么問
拍賣房子最吸引人的，當然是遠低于市場價的價格。
有的成交價甚至只有市場價的六七折，由于價格一般比較便宜，被認為是一種“淘房”的新方式而備受關(guān)注。那么司法拍賣的房子能買嗎？有什么需要注意的呢？司法拍賣也暗藏著不少風險隱患，如果沒有深入了解，很有可能會陷入麻煩之中，最終“得不償失”。
1、房源少。這個是司法拍賣的硬傷，挑選余地比較少，而且只能平時多注意，有房源出來就盯住。
2、有些人會忌諱。畢竟是欠債不還的人，才會被司法拍賣，所以部分購房者心理會有障礙。
3、大多數(shù)需一次性付款。大多數(shù)司法拍賣的房子，基本需要一次性付款，購房者在作買房決定之前，要先考慮清楚。
4、在樓市火爆的時候，房價也不低。拍著拍著，房價不知不覺就上去了，這個時候就別沉溺在其中。
8.拍賣房子都有什么要了解注意的
拍賣房子都有注意的 一、不同權(quán)屬狀況拍賣標的的審查與前期處理 1、拍賣標的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。
2、產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。3、如果拍賣標的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時，為了保證拍賣成交后進行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計批文等。
4、有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
5、有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
6、分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。 7、房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。
8、建筑設(shè)計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。 二、房地產(chǎn)拍賣價格的評估 1、房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。
如果是法院委托的抵債標的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會由法院將拍賣標的物折價抵償債務(wù)。 2、一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。
3、買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內(nèi)交付款項，承擔的風險較大。 為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。
小編提示：基于以上原因，拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應(yīng)比正常市場成交價格偏低。 三、房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費用、稅費 （一）房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料1、申請書； 2、當事人身份證明或單位合法資格證明；3、委托書及代理人身份證明； 4、房地產(chǎn)權(quán)證； 5、拍賣成交確認書； 6、房屋平面圖及地籍圖； 7、出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù)； 8、契稅完稅證及契稅完稅貼花； 9、拍賣公告； 10、其他有關(guān)文件。
其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同；人民法院等強制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1）拍賣委托公函；2）生效的判決和調(diào)解書；3）協(xié)助執(zhí)行通知書。 （二）應(yīng)繳費用和相關(guān)稅費房地產(chǎn)拍賣（除出讓土地使用權(quán)拍賣外）；屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費項目：1、拍賣傭金；2、營業(yè)稅及其附加；3、印花稅；4、契稅；5、交易手續(xù)費；6評估費；7、登記費；8、合同公證費等。
四、在建工程拍賣應(yīng)注意事項 （一）應(yīng)詳細核查項目狀況。 1、土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金； 2、土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書； 3、政府相關(guān)管理各部門的批準文件是否齊全。
包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（或開工證）、預(yù)售許可證是否取得等； 4、房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%; 5、政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況；與項目其他參與人的合同和費用支付情況； 6、有多個債權(quán)人的工程項目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜； 7、在建工程項目是否存在抵押行為； 8、在建工程是否預(yù)售。 （二）在建工程拍賣需要申請和審核拍賣前，在建項目的權(quán)利人應(yīng)當向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準文件。
（三）拍賣成交后的手續(xù)處理。 五、建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項 1、房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售（銷售）許可證辦理情況； 2、土地使用權(quán)款項是否付清 3、房地產(chǎn)當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。
六、破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項 1、破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認證的資產(chǎn)評估價構(gòu)進行評估； 2、破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù)； 3、涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價格評估的，須由具有估價資質(zhì)的價格評估機構(gòu)進行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。 七、有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作 1、拍賣標的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。
經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補繳出讓金；如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權(quán)證。
2、拍賣標的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報請有關(guān)部門審批。 經(jīng)審批允許，并同意補辦手續(xù)后后方可拍賣。
3、拍賣標的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。
4、拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準權(quán)的人民政府報批。 5、對于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補繳清剩余款項和補辦完全部手續(xù)。
6、拍賣標的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。注：有。
