1.投資需要哪些常識(shí)性的知識(shí)
投資的概念： 投資是指犧牲或放棄現(xiàn)在可用于消費(fèi)的價(jià)值以獲取未來更大價(jià)值的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
簡(jiǎn)單的來說，投資也是一種支出，是一種可以在未來的某個(gè)時(shí)期獲得總價(jià)值超出原有價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。我們現(xiàn)在要解釋的是個(gè)人投資，或者說叫家庭投資。
投入一定的本金在未來能增值或獲得收益的所有活動(dòng)都可叫投資。 個(gè)人投資的種類有很多，股票債券的交易，房地產(chǎn)買賣等等，不一而足。
個(gè)人理財(cái)和投資的關(guān)系是：投資是個(gè)人理財(cái)活動(dòng)的一部分，個(gè)人理財(cái)包括投資在內(nèi)的多種形式和內(nèi)容 1、投資基本規(guī)則： A、收益與風(fēng)險(xiǎn)并存原則： 正常情況下，收益越高的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，收益與風(fēng)險(xiǎn)成正比。 家庭理財(cái)活動(dòng)中，任何投資的最終目的都是為了獲得收益，而任何投資都具有程度不一的風(fēng)險(xiǎn)，收益與風(fēng)險(xiǎn)是緊密聯(lián)系的，這是投資活動(dòng)的重要特征。
衡量投資收益的主要指標(biāo)是“投資收益率”，這個(gè)指標(biāo)用這樣的公式來進(jìn)行計(jì)算： （期末市值-期初投入+持有期收入收益）/期初投入=投資收益率 簡(jiǎn)單的來解釋這個(gè)計(jì)算公式，就是說從開始進(jìn)行一項(xiàng)投資到結(jié)束這項(xiàng)投資期間，得到的總收益所占投資總額的百分比，就是投資收益率。如果該數(shù)值為正，表示收益為正，反之為虧損。
投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資不能獲得預(yù)期收益甚至出現(xiàn)負(fù)增長的可能性。導(dǎo)致形成風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，比如： 市場(chǎng)因素：因國際政治、經(jīng)濟(jì)情況變化，行業(yè)內(nèi)部行情變化，等導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)等； 政策因素：國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)的調(diào)整而導(dǎo)致的政策調(diào)整； 金融因素：通貨膨脹，利率調(diào)整等引發(fā)的經(jīng)濟(jì)低迷； 人為因素：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中因往來單位（個(gè)人）信譽(yù)、道德等方面造成損失； 不可預(yù)測(cè)因素：未知的自然災(zāi)害，如火災(zāi)、水災(zāi)、車禍等造成的直接損失。
因此，在投資理財(cái)活動(dòng)中，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)作為重要的投資決策參照條件。 B、分散投資原則： 由“收益與風(fēng)險(xiǎn)并存原則”我們可以得知，任何投資都必定伴隨相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，那么，分散投資實(shí)際上是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的一種有效規(guī)避方法。
“不要把所有雞蛋都放到一個(gè)籃子里面”是一句古老但正確的諺語。把資金投入到不相關(guān)或者不完全相關(guān)的多個(gè)項(xiàng)目上，這樣當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目遭遇風(fēng)險(xiǎn)而造成損失的時(shí)候，其他的項(xiàng)目并不同時(shí)遭受損失，并且還可以用其他的收益來彌補(bǔ)損失。
因此，用合理的投資組合，來降低投資總體風(fēng)險(xiǎn)的方法是比較科學(xué)的。投資組合的方式可以多樣化，如： 同一類別的投資組合，比如購買多支股票，或者購買多種外幣； 不同類別的投資組合，比如在股票、期貨、房產(chǎn)、儲(chǔ)蓄等多個(gè)方面分配資金； 區(qū)域性投資組合，比如在不同地區(qū)，不同國家進(jìn)行投資。
C、市場(chǎng)有效性原則： 該原則所指的是：成熟的金融市場(chǎng)（股票、債券、期貨市場(chǎng)）在任何時(shí)候都是有效率的，其交易價(jià)格能及時(shí)反映其全部真實(shí)信息。因此，認(rèn)定該市場(chǎng)是有效市場(chǎng)。
將“市場(chǎng)有效性原則”引入到家庭理財(cái)活動(dòng)中，可表現(xiàn)在： 1、股價(jià)的公正性，股價(jià)總是真實(shí)反映其公司、行業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)狀況； 2、買入并持有，交易過多會(huì)導(dǎo)致交易成本上升，而不見得會(huì)帶來更好的收益； 3、拒絕小道消息，事實(shí)上當(dāng)消息傳到自己這里的時(shí)候，恐怕很多人都已經(jīng)知道了。 在此，請(qǐng)注意前提是“成熟的金融市場(chǎng)”。
由于我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)距離發(fā)達(dá)國家還有一定距離，相應(yīng)的制度規(guī)范可能還不是很全面，所以，是否成熟市場(chǎng)這一前提條件請(qǐng)慎重甄別！ 創(chuàng)業(yè)者首先要絕對(duì)避免的死穴！ 1、熟人搭伙好開飯 很多創(chuàng)業(yè)者在選擇“合伙人”時(shí)，總喜歡在熟悉的“圈子”里找。由于彼此熟悉了解，因此在創(chuàng)業(yè)初期常憑感情做事，對(duì)于企業(yè)中出現(xiàn)的經(jīng)營方向、用人問題、財(cái)務(wù)問題等也大都以忍讓、和解的方式處理，而忽視了必備的契約簽定和嚴(yán)格的約束制度。
于是，隨著企業(yè)的成長，這種工作關(guān)系引發(fā)的矛盾和問題會(huì)逐漸顯露，不僅不利于企業(yè)的快速發(fā)展，有時(shí)甚至導(dǎo)致企業(yè)步入破產(chǎn)境地。 當(dāng)年愛多公司股東陳天南在媒體上發(fā)表的律師聲明，就是“愛多危機(jī)”的導(dǎo)火索。
陳天南是愛多公司總裁胡志標(biāo)的兒時(shí)伙伴，當(dāng)年出資參股，為“愛多”的發(fā)展立下汗馬功勞。但“成也蕭何，敗也蕭何”，最后他卻給了“愛多”致命的一擊。
專家支招：中國教育網(wǎng)絡(luò)家教項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)支持總監(jiān)張先生指出：避免熟人搭伙，可以從明確職權(quán)、股權(quán)等方面入手，但這并不意味著不能通過朋友合作的方式創(chuàng)業(yè)。中國教育網(wǎng)絡(luò)家教項(xiàng)目在全國各地有3000多家個(gè)人創(chuàng)業(yè)的代理商，其中14%的都是采用熟人搭伙模式開展，運(yùn)行較為良好的占86%，且均為職權(quán)、產(chǎn)權(quán)明確的合作型創(chuàng)業(yè)者。
2、哪兒熱鬧奔哪兒 有些創(chuàng)業(yè)者在確定經(jīng)營方向時(shí)愛盲目跟風(fēng)，哪行賺錢就做哪行，總覺得這樣能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，而且少走彎路。然而，市場(chǎng)運(yùn)作有其自然周期，當(dāng)市場(chǎng)過于飽和時(shí)，利潤空間就會(huì)縮小，“一窩蜂”熱潮有時(shí)正意味著“惡性競(jìng)爭(zhēng)”即將來臨。
任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，一旦跟錯(cuò)了，就會(huì)掉進(jìn)投資的陷阱。因此，創(chuàng)業(yè)前周密的市場(chǎng)調(diào)查和理性的分析尤為重要。
這如同股票投資一樣，風(fēng)險(xiǎn)與利益共存，哪種股票適合做長線，哪種適合做短線，何時(shí)跟進(jìn)，何時(shí)退出，都需要冷靜對(duì)待。 專家支招：股市、證券、基金，已經(jīng)成為泡沫下的熱點(diǎn)，極易因?yàn)榕荨?/p>
2.投資人需具備的專業(yè)知識(shí)
如果你是一個(gè)以證券投資為職業(yè)的投資人首先應(yīng)具備風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，因?yàn)樽C券市場(chǎng)是各路資金角逐的場(chǎng)所，逐利使得一部分人往往使用非常規(guī)的手段，常常會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，稍有差錯(cuò)就會(huì)損失巨大，甚至全軍覆沒。
其次，要鍛煉成有反向思維的頭腦，不能人云亦云，跟風(fēng)盲從。
還要有一個(gè)山崩于前而面不改色的氣魄和不以暫時(shí)盈虧而心慌意亂的心態(tài)，因?yàn)椴环€(wěn)定的心態(tài)，常常是犯錯(cuò)的根本。
最后，才是經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，見多識(shí)廣這句老話永遠(yuǎn)也不會(huì)過時(shí)。還有句話就是--該出手時(shí)就出手！
哈哈，其實(shí)證券投資沒那么復(fù)雜，多看、多想、多操作就會(huì)熟能生巧，保證資金安全是盈利的基石。
3.投資公司怎樣運(yùn)作
雖然每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資公司的運(yùn)作程序都有所不同，但總的來說，基本上都包括以下幾個(gè)步驟：一、初審拿到經(jīng)營計(jì)劃摘要后，用很短的時(shí)間走馬觀花的看一遍，以決定在這件事上花時(shí)間是否值得。
二、風(fēng)險(xiǎn)投資家之間的交流相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)投資商定期在一起，對(duì)通過初審的項(xiàng)目建議書進(jìn)行研究，決定是否需要進(jìn)行面談，或回絕。三、面談假如風(fēng)險(xiǎn)投資家對(duì)創(chuàng)業(yè)者的項(xiàng)目感愛好，會(huì)邀請(qǐng)創(chuàng)業(yè)者面談，這是整個(gè)過程最重要的一次會(huì)面。
四、責(zé)任審查假如初次面談成功，風(fēng)險(xiǎn)投資家將通過嚴(yán)格的審查程序?qū)σ庀蛑械钠髽I(yè)技術(shù)、市場(chǎng)潛力和規(guī)模以及治理部門進(jìn)行仔細(xì)的評(píng)估，這一程序包括與潛在的客戶接觸，進(jìn)行技術(shù)咨詢并與治理部門舉行幾輪會(huì)談。五、條款清單假如風(fēng)險(xiǎn)投資家認(rèn)為所申請(qǐng)的項(xiàng)目前景看好，那么便可以開始進(jìn)行投資形式和估計(jì)的判定。
通常創(chuàng)業(yè)者會(huì)得到一個(gè)條款清單，概括出涉及的內(nèi)容，這個(gè)過程要持續(xù)幾個(gè)月。六、簽定合同總的來說，早期風(fēng)險(xiǎn)投資大，潛在利潤高，晚期投資風(fēng)險(xiǎn)小，但獲利少。
風(fēng)險(xiǎn)投資家力圖使他們的投資回報(bào)與承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)，根據(jù)具體情況，風(fēng)險(xiǎn)投資家對(duì)未來3-5年的投資價(jià)值分析，首先計(jì)算其現(xiàn)金流或收入猜測(cè)，而后根據(jù)對(duì)技術(shù)、治理部門、技能、經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營計(jì)劃、知識(shí)產(chǎn)權(quán)及工作進(jìn)展的評(píng)估，決定風(fēng)險(xiǎn)大小，選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計(jì)算出其所認(rèn)為的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)值。通過討論后，進(jìn)入簽定協(xié)議的階段。
一旦最后的協(xié)議簽定完成，創(chuàng)業(yè)者便能得到資金。在多數(shù)協(xié)議中，還包括退出計(jì)劃。
七、投資生效后的臨管投資生效后，風(fēng)險(xiǎn)投資家便有了風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)股份，并在董事會(huì)中占有席位。多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資家在董事會(huì)中扮演咨詢的角色。
作為咨詢者，他們主要就改造經(jīng)營機(jī)制以獲取更多利潤提出建議，定期與創(chuàng)造者接觸以跟蹤經(jīng)營情況，定期審查會(huì)計(jì)師事務(wù)所提交的財(cái)務(wù)分析報(bào)告。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)投資家們經(jīng)常聯(lián)手投資一個(gè)項(xiàng)目，這樣一來減少了風(fēng)險(xiǎn)，二來也為風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)帶來了更多的咨詢資源，而且為風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)提供了多個(gè)評(píng)估結(jié)果，降低了誤差。
怎樣與投資人討價(jià)還價(jià)很多優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)企業(yè)很難和投資人達(dá)成一致的一點(diǎn)就是企業(yè)的價(jià)格問題。創(chuàng)業(yè)者總希望把企業(yè)賣個(gè)好價(jià)錢，而投資商往往是很“吝嗇”，不斷地壓低價(jià)格。
從這點(diǎn)上來看，和其他所有的買賣本質(zhì)上是相同的。創(chuàng)業(yè)者要想有合理定價(jià)，首先還是要苦練內(nèi)功，因?yàn)閮r(jià)格終究是企業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，一個(gè)爛攤子，怎么也不可能值好的價(jià)錢。
此外，還有一些可供參考的方法。第一，合理的財(cái)務(wù)猜測(cè)創(chuàng)業(yè)公司，尤其是高科技的創(chuàng)業(yè)公司能夠吸引資金的主要理由就是未來的高增長和高回報(bào)。
因此要爭(zhēng)取到一個(gè)合適的價(jià)格首先是需要對(duì)未來有一個(gè)合理的預(yù)期，這意味著企業(yè)價(jià)值的評(píng)估并不是難在最后的計(jì)算，而是難在前期工作：對(duì)公司未來增長的合理猜測(cè)，對(duì)公司費(fèi)用、成本的合理預(yù)估。從風(fēng)險(xiǎn)投資家的角度說，他們一方面關(guān)心財(cái)務(wù)報(bào)表中的具體數(shù)字，另一方面也十分在意財(cái)務(wù)猜測(cè)的正確性和有效性。
企業(yè)的財(cái)務(wù)猜測(cè)很可能會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)投資家的觀點(diǎn)和估計(jì)不盡一致，這很正常（一般來說不一致是常有的，雙方所站的位置和信息量的不一致甚至雙方對(duì)未來的預(yù)期和信心差異都可能會(huì)影響雙方的猜測(cè)），這也需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)者盡可能地去了解投資者的想法，去求同存異共同探討，并盡力去補(bǔ)充和完善自己的估計(jì)，有理有據(jù)。但要注重企業(yè)的財(cái)務(wù)猜測(cè)中切記不可有常識(shí)上的錯(cuò)誤和故意的樂觀估計(jì)，這些“失誤“有可能會(huì)葬送融資。
同時(shí)，對(duì)某些要害信息的故意隱瞞更是萬萬不可的。企業(yè)家應(yīng)該相信這一點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)投資家都是足夠“smart“的人，想從他們那兒去“圈錢“并不是件輕易的事。
第二，合適的估值方法和合理的價(jià)格雙方要討價(jià)還價(jià)，當(dāng)然初始的就是說大家首先應(yīng)該有個(gè)“價(jià)”擺在這里。創(chuàng)業(yè)企業(yè)的估值有很多種方法，無論采取那種方法，都應(yīng)該是大家所認(rèn)同的方法，這樣雙方才有討論的平臺(tái)，否則拍腦袋想出來的東西，投資人是不會(huì)和你有什么探討的可能性的。
對(duì)高科技企業(yè)來說，一般都是用excel做一個(gè)現(xiàn)金流量表，根據(jù)現(xiàn)金流折現(xiàn)，就是discountcashflow這種方法來做。當(dāng)創(chuàng)業(yè)公司使用這種方法時(shí)，用什么樣的折現(xiàn)率也是個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問題：用30%、50%的折現(xiàn)率對(duì)公司現(xiàn)有價(jià)值影響是非常大的，甚至有時(shí)候是幾倍的影響。
在創(chuàng)業(yè)公司還沒有驗(yàn)證自己掙錢的能力的時(shí)候，折現(xiàn)率比較高，一般會(huì)在百分之四十到五十。另外，這種方法還存在一個(gè)末端價(jià)值的問題，這方面也要有一系列的假設(shè)，各個(gè)公司不太一樣，一般也是百分之幾的一個(gè)現(xiàn)實(shí)的數(shù)值。
有了合適的方法和合理的價(jià)格，和投資人探討時(shí)也能有理有據(jù)了。第三，設(shè)定可調(diào)整的價(jià)格創(chuàng)業(yè)者和投資人談?wù)搩r(jià)格時(shí)，還應(yīng)該可以采取一些變通的手段。
因?yàn)橥顿Y人雖然作了很多盡職調(diào)查，但他終究不是這個(gè)行業(yè)內(nèi)的專家，而且市場(chǎng)的發(fā)展千變?nèi)f化，有很多不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，投資人為了保證他們的收益，當(dāng)然希望價(jià)格盡量降低一些。假如創(chuàng)業(yè)者能站在投資人的立場(chǎng)上想一想，相信也可以理解投資人的苦衷。
為降低投資人面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)業(yè)者并不一定要在一開始討論價(jià)錢的時(shí)候斤斤計(jì)較，而是可以設(shè)立一個(gè)有彈性的條款。讓投資人，可以分階段。
4.介紹一點(diǎn)投資的知識(shí)
投資是否成功最重要的是項(xiàng)目的選擇，產(chǎn)品與消費(fèi)群體，以及個(gè)人管理。成功的案例只能借鑒但不能套用，主要是因人而異。首先把你選好的地域的人群調(diào)查一下，他們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平，還要注意一點(diǎn)，最好別做泛濫的項(xiàng)目，到時(shí)候會(huì)感覺競(jìng)爭(zhēng)力大沒有優(yōu)勢(shì)。
好項(xiàng)目應(yīng)具備3點(diǎn)要素：1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小，可塑性強(qiáng)的行業(yè)；2、市場(chǎng)潛力大，有可開發(fā)性，需要長期培養(yǎng)的市場(chǎng)不要做；3、投資小見效比較快的行業(yè)。同時(shí)具備以上條件的項(xiàng)目是我們值得投入的。 動(dòng)漫行業(yè)就具備以上要素，動(dòng)漫行業(yè)被譽(yù)為21世紀(jì)最朝陽的行業(yè)，國家和政府最近也出臺(tái)了很多相關(guān)的優(yōu)惠政策，重點(diǎn)扶植。動(dòng)漫產(chǎn)品種類繁多，樣式新穎，可愛，時(shí)尚，潮流，個(gè)性，愛情，深受現(xiàn)在的年輕人尤其是學(xué)生的喜愛，銷售前景很好.比較有代表性的品牌-AA國際動(dòng)漫，多元化互動(dòng)式經(jīng)營，在單一銷售產(chǎn)品的基礎(chǔ)上加入了個(gè)性動(dòng)漫DIY制作和COS攝影寫真，相比其他動(dòng)漫店更具專業(yè)性，對(duì)于年輕的投資者來說無疑是個(gè)非常好的選擇，可以到他們官方網(wǎng)站了解一下。
不管選擇什么項(xiàng)目，都祝您投資成功！
5.投資公司是做什么的,是怎么運(yùn)作的
投資公司是一種金融中介機(jī)構(gòu)，它將個(gè)人投資者的資金集中起來，投資于眾多證券或其他資產(chǎn)之中。
“集中資產(chǎn)”是證券投資公司背后的核心含義。在投資公司所建立起來的證券組合之中，每個(gè)投資者按照投資數(shù)額比例享有對(duì)資產(chǎn)組合的要求權(quán)。
這些投資公司為小型投資者們提供了這樣一種機(jī)制：他們可以組織起來，以獲得大規(guī)模投資所帶來的好處。根據(jù)投資公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容來區(qū)分它的企業(yè)類型：股權(quán)投資，指通過投資取得被投資單位的股份。
具體來說，它是指企業(yè)購買的其他企業(yè)的股票或以貨幣資金、無形資產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)直接投資于其他單位，最終目的是為了獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益。債權(quán)投資，是指為取得債權(quán)所進(jìn)行的投資，如購買公司債券、購買國庫券等，均屬于債權(quán)性投資。
投資有限公司進(jìn)行這種投資不是為了獲得其他企業(yè)的剩余資產(chǎn)，是為了獲取高于銀行存款利率的利息，并保證按期收回本息。證券投資，是指投資者通過購買股票、債券、基金等有價(jià)證券以及金融衍生產(chǎn)品，以獲取紅利、利息及資本利得的投資行為。
法律依據(jù)：《深圳市屬國有企業(yè)投資管理暫行規(guī)定》第九條企業(yè)投資決策必須經(jīng)過全面、充分、嚴(yán)密的前期可行性研究論證工作，按照規(guī)范要求編制投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
6.對(duì)于建立并運(yùn)營一個(gè)創(chuàng)業(yè)投資基金需要掌握哪些知識(shí)
二者都是以盈利為目的，假設(shè)題主希望建立的是一個(gè)管理別人的資金，并將這些資金投入到一些正在創(chuàng)業(yè)并且還沒有上市的公司或者個(gè)人上面，獲取公司初期的股權(quán)，同時(shí)對(duì)創(chuàng)業(yè)的公司進(jìn)行財(cái)務(wù) 、管理方面的指導(dǎo)和建議，以便將這些股權(quán)在后期發(fā)展的時(shí)候通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn)回報(bào)和盈利的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，那么題主所期望扮演的角色決定了題主需要積累的知識(shí)。
如果要成為管理和維持機(jī)構(gòu)的那個(gè)人，即代理人，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)是一定要有的，還要認(rèn)識(shí)那些有錢人，同時(shí)對(duì)新興的創(chuàng)業(yè)市場(chǎng)有很多了解，因?yàn)槭煜ゎI(lǐng)域的局限性，管理的人決定了機(jī)構(gòu)的投資不會(huì)太寬泛，會(huì)集中在某個(gè)領(lǐng)域，比如薛蠻子、李開復(fù)、雷軍等都是投資固定領(lǐng)域的。其實(shí)說白了，投資與否還是看創(chuàng)業(yè)者的個(gè)人情況。
整個(gè)投資過程其中有兩種代理關(guān)系，第一個(gè)是投資人將資金委托給投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理的代理關(guān)系，第二個(gè)是投資機(jī)構(gòu)將資金投資給創(chuàng)業(yè)公司或個(gè)人進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的代理關(guān)系。
7.投資商鋪需要注意什么
下面10個(gè)方面的內(nèi)容不得不提前考察清楚。
一、土地性質(zhì) 目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。 “住宅”是專供居住的房屋，“商用房”（全稱是商業(yè)服務(wù)用房）則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。
從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途，即把“居住用地”改變?yōu)椤吧虡I(yè)用地”；從規(guī)劃角度看，其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)規(guī)定；從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經(jīng)營功能。 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。
可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以后會(huì)有麻煩。 二、規(guī)劃變更 要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。
從宏觀角度看，整個(gè)城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。譬如上海市西部地區(qū)崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個(gè)上海同長三角將形成一個(gè)三小時(shí)車程的“都市圈”，未來這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。
這就使上海市西部地區(qū)凸現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價(jià)值。
三、相關(guān)權(quán)益 所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一是房屋產(chǎn)權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明，而后者涉及的內(nèi)容有很多。
譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這里都會(huì)涉及到投資客的“權(quán)益”。 大家知道，二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購買權(quán)”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協(xié)議內(nèi)容。
如果租客放棄“優(yōu)先購買權(quán)”，房東也必須出示有關(guān)書面證據(jù)。至于原有的裝修、設(shè)備等問題，投資客也要問清楚其中的權(quán)益范圍，以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?/p>
四、面積大小 商鋪根據(jù)地段和樓層的不同，其價(jià)值同面積大小成正比。但從個(gè)人投資經(jīng)營及自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。
類似面積商鋪有市場(chǎng)層面廣、出租容易、經(jīng)營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢(shì)，如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。 商鋪面積主要注意兩點(diǎn)，繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高，投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門面面積，目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價(jià)值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。
五、用途結(jié)構(gòu) 商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對(duì)個(gè)人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時(shí)，絕不能回避這一點(diǎn)。 住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的，哪怕沿街也不行。
投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層（或者送夾層）等。
底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用于經(jīng)營，二層用于居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。
要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便于經(jīng)營；二來物業(yè)公司也方便管理，商鋪價(jià)值也就相應(yīng)提高了。 六、設(shè)備裝修 購買商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對(duì)房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。
一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買賣合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。
列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi)，折價(jià)的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。 七、稅費(fèi)品種 商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。
因?yàn)?，這些費(fèi)用所占房?jī)r(jià)的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。
有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。
八、抵押貸款 投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識(shí)。 目前，銀行對(duì)商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。
而對(duì)于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因?yàn)?，這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評(píng)估公司擬定。所估價(jià)格一般不會(huì)超過評(píng)估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。
九、回報(bào)時(shí)間 商鋪投資講究的是長期回報(bào)，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。 對(duì)于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地。
