1.物業(yè)知識(shí)小常識(shí) 幫助你日常生活更方便

房子入住后，購房者與開發(fā)商之間的“斗爭”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識(shí)是很有必要的。

一、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？

答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購房人收房簽字后，開始收取物業(yè)管理費(fèi)；二是，物業(yè)管理公司以住戶登記入住手續(xù)時(shí)開始收取管理費(fèi)。

二、開發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費(fèi)？

答：目前，沒有明文規(guī)定。但按照目前的行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納多少的管理費(fèi)，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

三、在收取物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？

答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

四、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰來負(fù)擔(dān)？

答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。

五、住戶裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進(jìn)行裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在辦理入住手續(xù)時(shí)與物業(yè)公司雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？

物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。

一種情況是：開發(fā)商自己對購房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費(fèi)用，這種情況是物業(yè)管理公司代開發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；

另一種情況是：物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修不屬于開發(fā)商對購房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時(shí)費(fèi)，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨(dú)立的有償服務(wù)。（注：本小區(qū)屬第二種情況）

物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責(zé)任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。

一般而言，物業(yè)管理公司對共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施、綠地等承擔(dān)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

一般情況下，業(yè)主應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)。室內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶內(nèi)管線，設(shè)施和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主可以自行維護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應(yīng)費(fèi)用。

物業(yè)知識(shí)應(yīng)該在日常生活慢慢的學(xué)習(xí)和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。

（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）

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2.小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度

物業(yè)小區(qū)管理制度 （1）治安管理規(guī)定 1、非小區(qū)住戶不得隨意進(jìn)入小區(qū)，來訪者須在門衛(wèi)處登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。

2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的臨時(shí)出入證進(jìn)入小區(qū)。 3、小區(qū)住戶的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行發(fā)卡、登記制度；自行車停放在指定位置。

機(jī)動(dòng)車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場。 4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時(shí)，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實(shí)無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號(hào)、身份證號(hào)碼以及委托人姓名、身份證號(hào)碼，并簽名確認(rèn)同意，方可將物品搬出。

5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理員和住戶都有義務(wù)積極配合，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時(shí)采取措施，維護(hù)現(xiàn)場秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。

6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處公布的各項(xiàng)規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。 7、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識(shí)。

8、住戶要勇于制止、舉報(bào)破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事。 9、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動(dòng)。

（2）環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 1、愛護(hù)園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹木。 2、愛護(hù)公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。

3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。 4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個(gè)人不得制造影響居民正常休息的噪音。

特別是在晚上十時(shí)至翌晨八時(shí)期間嚴(yán)禁制造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。 5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點(diǎn)停放，出入禁鳴，整齊有序。

6、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。 （3）清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 1、請自覺維護(hù)小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。

2、垃圾裝袋，置于垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，以便及時(shí)收集清理。 3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。

4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動(dòng)物。飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。

帶寵物在小區(qū)散步時(shí)，不污染環(huán)境。寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。

5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。 6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用，并在公告欄予以曝光。

7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴(kuò)大營業(yè)場地。 8、提醒進(jìn)入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的整潔。

9、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清運(yùn)和消毒工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個(gè)個(gè)講衛(wèi)生。 （5）停車管理規(guī)定 1、小區(qū)停車場，專供購 （租）車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入；閑雜人員不得入內(nèi)。

2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入；臨時(shí)停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時(shí)車輛停放卡，持卡進(jìn)入，離開時(shí)退卡。 3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。

對臨時(shí)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實(shí)行擇位停放。 4、停車場地將采取24小時(shí)值班并做好記錄，嚴(yán)格按消防規(guī)定配備消防設(shè)備和器材。

5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點(diǎn)、會(huì)客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時(shí)間聊天。 6、車輛進(jìn)入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時(shí)。

7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放； 8、車輛進(jìn)出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。 9、停車場保安人員應(yīng)對停放車輛認(rèn)真檢查車型，車牌號(hào)和車輛有無上鎖或外部破損等異常情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知車主并作好登記； 10、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗、否則責(zé)任自負(fù)； 11、車主要愛護(hù)停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備，不慎損壞時(shí)需照價(jià)賠償，若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任； 12、有固定車位的車主要嚴(yán)格按照物業(yè)公司規(guī)定的停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)交費(fèi)；臨時(shí)車輛由管理員指引停放位置，并根據(jù)停車時(shí)間規(guī)定收費(fèi)； 13、若車主不慎丟失車輛出入卡，應(yīng)立即通知管理人員，提供有關(guān)資料，經(jīng)核實(shí)后繳納辦卡成本費(fèi)，由物管公司補(bǔ)發(fā)出入卡； 14、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴(yán)重者可向保險(xiǎn)公司索賠，當(dāng)班保安員與物業(yè)公司共同協(xié)助調(diào)查處理； 15、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。

（6）消防安全管理規(guī)定 1、消防工作堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，實(shí)行綜合管理、群防群治。 2、加強(qiáng)消防法律、法規(guī)和防火安全知識(shí)宣傳，提高住戶消防安全意識(shí)。

3、物業(yè)管。

3.社區(qū)安全小常識(shí),急求,謝謝

社會(huì)生活安全常識(shí) 中小學(xué)生雖然年齡尚小，但已經(jīng)不同程度地接觸了社會(huì)。

目前社會(huì)治安中仍然存在一些問題需要解決，社會(huì)上還存在違法犯罪現(xiàn)象，中小學(xué)生遭到不法分子侵害的情況也時(shí)有發(fā)生。所以，中小學(xué)生很有必要學(xué)會(huì)正確認(rèn)識(shí)遇到的人和事，明辨是非，區(qū)分真善美和假惡丑，提高預(yù)防各種侵害的警惕性，消除對危險(xiǎn)的麻痹和僥幸心理。

同時(shí)也要樹立自我防范意識(shí)，掌握一定的安全防范方法，增強(qiáng)自身的防范能力，使自己在遇到異常情況時(shí)，能夠冷靜、機(jī)智、勇敢地去應(yīng)付。 一、受到不法分子侵害如何報(bào)警 中小學(xué)生受到違法犯罪分子的直接威脅和侵害，僅憑同學(xué)們自身的力量很難防范，最有效的方法就是向公安部門報(bào)告。

1、匪警電話的號(hào)碼是110。這個(gè)號(hào)碼應(yīng)當(dāng)牢記，以便發(fā)生異常情況時(shí)及時(shí)撥打。

2、撥打110電話，要簡明、準(zhǔn)確地向公安部門報(bào)告案件發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間、當(dāng)事人、案情等內(nèi)容，以便公安部門及時(shí)派員處理。3、打報(bào)警電話是事關(guān)社會(huì)治安管理的大事，千萬不要隨意撥打或以此開玩笑。

二、怎樣避免陌生人闖入家中 當(dāng)同學(xué)們獨(dú)自在家時(shí)，要注意避免陌生人進(jìn)入而發(fā)生意想不到的危險(xiǎn)。1、獨(dú)自在家，要鎖好院門、防盜門、防護(hù)欄等。

2.如果有人敲門，千萬不可盲目開門，應(yīng)首先從門鏡觀察或隔門問清楚來人的身份，如果是陌生人，不應(yīng)開門。3、如果有人以推銷員、修理工等身份要求開門，可以說明家中不需要這些服務(wù)，請其離開；如果有人以家長同事、朋友或者遠(yuǎn)方親戚的身份要求開門，也不能輕信，可以請其待家長回家后再來。

4、遇到陌生人不肯離去，堅(jiān)持要進(jìn)人室內(nèi)的情況，可以聲稱要打電話報(bào)警，或者到陽臺(tái)、窗口高聲呼喊，向鄰居、行人求援，以震懾迫使其離去。5、不邀請不熟悉的人到家中做客，以防給壞人可乘之機(jī)。

三、外出或在公共場所自我防范 外出或在公共場所，同學(xué)們遇到的社會(huì)情況會(huì)比較復(fù)雜，尤其需要提高警惕，在自我防范方面應(yīng)當(dāng)注意：1、應(yīng)當(dāng)熟記自己的家庭住址、電話號(hào)碼以及家長姓名、工作單位名稱、地址、電話號(hào)碼等，以便在急需聯(lián)系時(shí)取得聯(lián)系。2、外出要征得家長同意，并將自己的行程和大致返回的時(shí)間明確告訴家長。

3、外出游玩、購物等最好結(jié)伴而行，不獨(dú)來獨(dú)往，單獨(dú)行動(dòng)。4、不接受陌生人的錢財(cái)、禮物、玩具、食品，與陌生人交談要提高警惕。

5、不把家中房門鑰匙掛在胸前或放在書包里，應(yīng)放在衣袋里，以防丟失或被壞人搶走。6、不獨(dú)自往返偏僻的街巷、黑暗的地下通道，不獨(dú)自一人去偏遠(yuǎn)的地方游玩。

7、不搭乘陌生人的便車。8、外出的衣著樸素，不戴名牌手表和貴重飾物，不炫耀自己家庭的富有。

9、攜帶的錢物要妥善保存好，不委托陌生人代為照看自己攜帶的行李物品10、不接受陌生人的邀請同行或做客。11、外出要按時(shí)回家，如有特殊情況不能按時(shí)返回，應(yīng)設(shè)法告知家長。

四、被歹徒盯上怎么辦 社會(huì)上一些不法分子、為了某種目的，常會(huì)以中小學(xué)生作為侵害對象，遇到這種情況可以采取下列措施：l、發(fā)現(xiàn)被歹徒盯上，不能驚慌，要保持頭腦清醒、鎮(zhèn)定。同時(shí)，根據(jù)自己的體力和心理狀態(tài)、周圍情況、歹徒的動(dòng)機(jī)來決定對策、2、如果只是被歹徒盯上，應(yīng)迅速向附近的商店、繁華熱鬧的街道轉(zhuǎn)移，那里人來人往，歹徒不敢胡作非為；還可以就近進(jìn)入居民區(qū)、求得幫助。

3、如果被歹徒糾纏，應(yīng)高聲喝令其走開，并以隨身攜帶的雨傘和就地揀到的木棍、磚塊等作防御，同時(shí)迅速跑向人多的地方。4、遇到攔路搶劫的歹徒，可以將身上少量的財(cái)物交給歹徒，應(yīng)付周旋，同時(shí)仔細(xì)記下歹徒的相貌、身高、口音、衣著、逃離方向等情況，待事后立即向民警或公安部門報(bào)告。

5、如果遇到兇惡的歹徒，自己又無法脫離危險(xiǎn)，就一定要奮力反抗，免受傷害。反抗時(shí)，要大聲呼喊以震懾歹徒；動(dòng)作要突然迅速，打擊歹徒的要害部位，在此過程中要不斷尋找機(jī)會(huì)脫身。

6、應(yīng)切記，不到迫不得已時(shí)不要輕易與歹徒發(fā)生正面沖突，最重要的是要運(yùn)用智慧，隨機(jī)應(yīng)變。五、做好學(xué)生宿舍的安全防范措施 學(xué)生宿舍，特別是女生宿舍，也常常成為不法分子侵害的目標(biāo)。

學(xué)生宿舍的安全防范應(yīng)注意： 1、增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，提高警惕性，不給壞人可乘之機(jī)。2、晚上人睡前要關(guān)好門窗，并檢查插銷是否牢固。

3、夜晚有人來訪，不輕易開門接待；陌生人生來訪，一定不要開門，堅(jiān)決拒之門外。4、夜晚到室外上廁所，要穿好衣服，結(jié)伴同行，最好攜帶電筒以及防衛(wèi)用具等。

5、假期不回家的學(xué)生，應(yīng)集中就寢，避免獨(dú)居一室。 6、宿舍中可以準(zhǔn)備一些木棍等防衛(wèi)用具，一旦遭受襲擊，要團(tuán)結(jié)一致；堅(jiān)決自衛(wèi)，與壞人搏斗；同時(shí)大聲呼救或者設(shè)法報(bào)警，以求得援救。

4.小區(qū)物業(yè)管理的有哪些常識(shí)問題

一、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)取管理費(fèi)的。

如果購房人在購房時(shí)，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。 例如：有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。

這是最基本的小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)。 二、欠費(fèi)的業(yè)主有資格參選業(yè)主委員會(huì)嗎？ 答：這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)很重要啊，這關(guān)系廣大業(yè)主的權(quán)益。

業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主行使其成員權(quán)，對所有建筑物共同事務(wù)進(jìn)行管理的具體形式，即業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)的資格是基于其建筑物所有權(quán)獲得的。

業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。 欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題。

業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，屬于債的不履行，物業(yè)公司可以以違約為由起訴業(yè)主，但不能以此剝奪業(yè)主競選業(yè)主委員會(huì)委員的資格。因此，業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)不影響其參與業(yè)主委員會(huì)的選舉。

這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)大家要謹(jǐn)記，不要給物業(yè)公司給忽悠了。 三、小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)問題：對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？ 答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。

物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費(fèi)。水、電、氣是由政府定價(jià)，不能隨意加價(jià)。

四、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？ 答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。 對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

不了解這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理常識(shí)，被多收管理費(fèi)可是會(huì)吃虧哦。 。

5.物業(yè)管理中的難點(diǎn)

物業(yè)管理的難點(diǎn)：

主要有以下幾個(gè)方面

一、物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

原因：1.業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)觀念不適應(yīng)。2.物業(yè)管理的整體性，導(dǎo)致一些業(yè)主“搭車消費(fèi)”，拖欠物業(yè)管理費(fèi)。3.現(xiàn)行的物業(yè)管理體制法律關(guān)系錯(cuò)位。根據(jù)新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》〉第十五條，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)是委托與被委托關(guān)系。按照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，業(yè)委會(huì)行使了委托的權(quán)利，也應(yīng)履行支付管理費(fèi)用的義務(wù)。但實(shí)際上是業(yè)委會(huì)只行使了委托權(quán)利。物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)，還要向每一個(gè)業(yè)主去收費(fèi)。這種錯(cuò)位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給物業(yè)公司收費(fèi)及維護(hù)自身利益留下了隱患。4.物業(yè)服務(wù)不能令業(yè)主滿意。這也是收費(fèi)難的主要原因。滿意是個(gè)很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個(gè)業(yè)主說了算，這需要業(yè)委會(huì)根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。

解決辦法：一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務(wù)工作，并加強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門成立一個(gè)專職的委員會(huì)，部分業(yè)主欠費(fèi)是對其他繳費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費(fèi)后，才可對物業(yè)公司的服務(wù)不到位等進(jìn)行投訴，并由這個(gè)專職委員會(huì)進(jìn)行議定裁決，若實(shí)屬物業(yè)公司服務(wù)不好，由該委員會(huì)判罰管理公司返還物業(yè)費(fèi)給業(yè)主。

二、電梯運(yùn)行收費(fèi)及攤銷的問題

解決辦法：認(rèn)為電梯運(yùn)營費(fèi)用按住戶使用頻繁度進(jìn)行攤銷比較合理，也就是多層或高層的住戶多使用，多繳費(fèi)。繳費(fèi)的比率可以參照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資產(chǎn)使用年限折舊法。

三、停車場責(zé)任承擔(dān)的問題

對于管理區(qū)域內(nèi)停車管理及責(zé)任界定的問題，一直以來都有爭議。對于盜車事件賠與不賠，主要是看物管區(qū)域的停車是占位還是保管，或兩者兼有。僅僅是占位，交納占位費(fèi)用，則物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。若是保管或兩者兼有則理應(yīng)賠償。

因此在實(shí)際生活中，有的業(yè)主買了車位，可以自由進(jìn)入停車場，不交停車費(fèi)，但物業(yè)公司必須要看管好這些業(yè)主的車輛，而且開發(fā)商所賣的車位收益都?xì)w其所得，憑什么？因?yàn)檫@些業(yè)主車輛的保管費(fèi)用按物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)含在所交的物業(yè)管理費(fèi)用中（自己買車位不存在交納占位費(fèi)用）。沒有買車位的業(yè)主或外來的車主則每月或每次停車都會(huì)按規(guī)定交納停車費(fèi)，其中的占位費(fèi)收益是歸全體業(yè)主所有，而保管費(fèi)用才是物業(yè)管理收益。認(rèn)為萬一小區(qū)內(nèi)有車輛丟失，若是交了停車費(fèi)的，物業(yè)公司按保管費(fèi)用在停車費(fèi)所占的比例承擔(dān)責(zé)任；若這車輛的業(yè)主有車位無須交停車費(fèi)，物業(yè)公司則必須根據(jù)委托物業(yè)管理合同被視為失職對業(yè)主進(jìn)行賠償；若是外來的車輛，也沒有交停車費(fèi)，物業(yè)公司則不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

在現(xiàn)實(shí)中，發(fā)現(xiàn)在很多物管小區(qū)在收取停車費(fèi)用時(shí)都是一樣的價(jià)錢，按車位數(shù)量收取，而不論汽車的檔次、價(jià)值。一旦車輛丟失，物業(yè)公司需要承擔(dān)賠償責(zé)任法院一般會(huì)要求按照車輛價(jià)值進(jìn)行賠償。這樣就成了上面所說的交的同樣的錢，丟什么賠什么。因此建議物業(yè)企業(yè)一方面通過購買保險(xiǎn)分散物業(yè)企業(yè)的保管風(fēng)險(xiǎn)，另一方面在收取停車費(fèi)用時(shí)考慮價(jià)值與責(zé)任的對等，根據(jù)車輛價(jià)值的高低因素追加保管費(fèi)用，明確雙方責(zé)任、義務(wù)，或者在停車場進(jìn)口處立牌告知此停車場保管車輛系保管車輛或僅提供車位。這樣若有車輛丟失，責(zé)任承擔(dān)及賠償也一目了然。

四、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題

五、物業(yè)管理的服務(wù)水平

六、停車收費(fèi)問題

6.常見小區(qū)物業(yè)管理知識(shí)有什么

市民孫先生：我們買房子時(shí)，開發(fā)商說小區(qū)里邊的游泳池只對內(nèi)部居民開放，可現(xiàn)在物業(yè)將它租給外來經(jīng)營戶，外邊的人也可以進(jìn)來消費(fèi)，搞得小區(qū)里進(jìn)出人員很雜，物業(yè)這樣做是不是侵犯了業(yè)主的權(quán)益？ 答：是否侵犯了業(yè)主權(quán)益這個(gè)問題，是一個(gè)游泳池產(chǎn)權(quán)歸誰的界定問題。

目前游泳池的開放對小區(qū)內(nèi)居民要給予最優(yōu)惠的規(guī)定，對外來人員游泳應(yīng)高一些收費(fèi)，同時(shí)物業(yè)對外來人員應(yīng)加強(qiáng)管理。 市民呂先生：對于占用公共區(qū)域進(jìn)行私搭亂建的業(yè)主，物業(yè)有責(zé)任制止并協(xié)助恢復(fù)原狀嗎？ 答：物業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并要求其恢復(fù)原狀，文字通知，口頭通知都可以，如制止不了，物業(yè)還應(yīng)向相關(guān)社會(huì)管理職能部門反映。

市民張女士：我家住三樓，前幾天我家陽臺(tái)玻璃被人用石頭砸壞了，石頭還留在我家里，是否屬于物業(yè)監(jiān)管不到位？物業(yè)應(yīng)不應(yīng)該賠償我的修理費(fèi)用？ 答：物業(yè)有維護(hù)公共環(huán)境、秩序的義務(wù)責(zé)任，如果物業(yè)按管理協(xié)議盡了巡視檢查的義務(wù)，沒有發(fā)現(xiàn)扔石頭的人，物業(yè)可協(xié)助住戶到派出所報(bào)案處理。 樓道里和社區(qū)的墻上經(jīng)常出現(xiàn)很多小廣告，非常影響社區(qū)環(huán)境美觀，物業(yè)是不是有責(zé)任管管那些噴涂小廣告的人？有沒有責(zé)任及時(shí)清理掉？ 答：維護(hù)社區(qū)環(huán)境的美好是物業(yè)公司的職責(zé)，應(yīng)加強(qiáng)管理，及時(shí)清理。

市民劉女士：居民個(gè)人種在公共綠地里的樹木應(yīng)該屬于社區(qū)共有還是屬于居民個(gè)人所有？物業(yè)有沒有權(quán)限對其進(jìn)行統(tǒng)一管理（如砍伐、修建、移栽等）？ 答：居民個(gè)人種在公共綠地里的花木應(yīng)屬于社區(qū)居民共有，不能屬于個(gè)人，物業(yè)有權(quán)力義務(wù)對其進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一維護(hù)。 市民高先生：居民養(yǎng)的狗隨地大小便，有的還不拴狗鏈，不養(yǎng)狗的居民就很不滿，把對狗和養(yǎng)狗戶的不滿，把對狗和養(yǎng)狗戶的不滿發(fā)泄到物業(yè)人員的身上，說物業(yè)故意不管，是“為狗做猖”，其實(shí)物業(yè)也經(jīng)常勸那些養(yǎng)狗戶，可是效果很差，我們該如何協(xié)調(diào)？ 答：物業(yè)公司應(yīng)在各單元門口和適當(dāng)?shù)墓参恢梅胖霉芾砭九?，同時(shí)向各住戶發(fā)放對養(yǎng)狗的相應(yīng)規(guī)定要求的文字通知，提示養(yǎng)狗戶加強(qiáng)維護(hù)社區(qū)環(huán)境的義務(wù)。

市民齊女士：我家孩子上的幼兒園在一個(gè)小區(qū)里面，過去我們一直都是騎車送孩子到幼兒園門口的，最近物業(yè)突然不允許我們騎車進(jìn)小區(qū)了，只許把自行車停在小區(qū)外邊，丟失還不負(fù)責(zé)。物業(yè)這樣做是不是太不合理了？ 答：物業(yè)公司出于服務(wù)考慮，應(yīng)為送孩子上幼兒園的電動(dòng)車、自行車在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)門口外指定停放場地，且保安應(yīng)著工作服裝和上崗證件。

市民樊女士：我家樓上經(jīng)常徹夜打麻將，噪音很大，我們投訴到物業(yè)，開始物業(yè)還來勸說過幾次，后來再投訴，物業(yè)說管不了，讓我們直接找派出所或者打110，還說這本來也不該他們管，物業(yè)這種說法讓我很不舒服。 答：小區(qū)內(nèi)住戶夜間打麻將擾民，物業(yè)應(yīng)首先勸說，二是發(fā)文字通知?jiǎng)裰梗峭ㄖ沙鏊浦蛊鋽_民行為。

深層次來講，這是一個(gè)道德素質(zhì)問題，全社會(huì)應(yīng)加強(qiáng)居民素質(zhì)的教育和提高。 市民劉女士：我家住二樓，一樓私自外擴(kuò)陽臺(tái)，延伸出一個(gè)小房，結(jié)果我家被盜，痕跡顯示竊賊是從一樓小房頂上進(jìn)到我家的，一樓是否應(yīng)負(fù)責(zé)賠償我家的損失？ 答：如果一樓住戶未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)私自擴(kuò)建陽臺(tái)，經(jīng)公安部門鑒定，竊賊是從擴(kuò)建的陽臺(tái)頂上進(jìn)入你家的，一樓住戶就應(yīng)負(fù)連帶賠償責(zé)任，可通過法律訴訟解決。

市民姜先生：我們樓下一層是門臉房，整天用高音喇叭廣播，促銷酸奶、啤酒之類的東西，吵的我們不能安靜，我們向物業(yè)投訴，物業(yè)說這是正常經(jīng)營行為，讓我們嫌吵的話就關(guān)上窗戶。我們認(rèn)為物業(yè)就是在推卸責(zé)任。

答：物業(yè)應(yīng)不斷的告知門臉房經(jīng)營者禁止促銷吵聲影響樓上業(yè)主正常生活的行為。 物業(yè)或業(yè)主都可以向社會(huì)職能管理部門投訴解決。

同時(shí)物業(yè)工作人員應(yīng)提高文明服務(wù)用語的水平。 市民曹女士：鄰居家裝修，日夜施工，氣味噪音都很大，投訴到物業(yè)，物業(yè)來看了看說只能勸阻，可是鄰居家根本不聽勸，依然施工，難道物業(yè)就沒有其他辦法和責(zé)任嗎？ 答：有《業(yè)主管理規(guī)約》的按規(guī)約的相關(guān)內(nèi)容處罰、糾正施工業(yè)主。

沒有《業(yè)主管理規(guī)約》的住宅小區(qū)被影響的鄰居可報(bào)告給相關(guān)管理部門或起訴施工業(yè)主解決。 市民曹女士：我家的房子暖氣是分戶計(jì)量的，去年冬天沒住也沒交暖氣費(fèi)，現(xiàn)在物業(yè)把我家的水電給停了，請問物業(yè)的做法合理嗎？ 答：供熱分戶計(jì)量收費(fèi)辦法石家莊市至今仍未出臺(tái)，按現(xiàn)有供熱物價(jià)政策規(guī)定，去年你家應(yīng)交20%供暖費(fèi)，在不欠水、電費(fèi)的情況下，物業(yè)停水、停電的做法不合理。

市民高女士：我們小區(qū)樓體上掛了許多廣告牌，一些宣傳欄也變成了廣告牌，據(jù)說是物業(yè)公司把這些位置出租給廣告公司了，這些收益應(yīng)該屬于物業(yè)公司所有嗎？這些東西不是屬于全體業(yè)主的嗎？ 答：住宅區(qū)內(nèi)公共部位廣告收益（廣告收入-物業(yè)招進(jìn)廣告的成本及日常維護(hù)費(fèi)用），應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但這筆錢也可由物業(yè)公司用于住宅區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的更新、改造、維修費(fèi)用。 市民劉先生：我家買了車，因資金緊張暫時(shí)沒有購買車位，物業(yè)保安不允許我將車開進(jìn)小區(qū)，我只能將車停在外邊便道上，非常不放心。

物業(yè)說除非我購買車位，否則不允許我的車開進(jìn)小區(qū)。我認(rèn)為物業(yè)的做法太。