1.物業(yè)知識(shí)小常識(shí) 幫助你日常生活更方便

房子入住后，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的“斗爭(zhēng)”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識(shí)是很有必要的。

一、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)？

答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購(gòu)房人收房簽字后，開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)；二是，物業(yè)管理公司以住戶登記入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始收取管理費(fèi)。

二、開(kāi)發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費(fèi)？

答：目前，沒(méi)有明文規(guī)定。但按照目前的行業(yè)慣例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納多少的管理費(fèi)，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

三、在收取物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？

答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

四、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？

答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。

五、住戶裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：住戶對(duì)房屋進(jìn)行裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購(gòu)房人在辦理入住手續(xù)時(shí)與物業(yè)公司雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？

物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。

一種情況是：開(kāi)發(fā)商自己對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費(fèi)用，這種情況是物業(yè)管理公司代開(kāi)發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；

另一種情況是：物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時(shí)費(fèi)，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨(dú)立的有償服務(wù)。（注：本小區(qū)屬第二種情況）

物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責(zé)任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。

一般而言，物業(yè)管理公司對(duì)共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施、綠地等承擔(dān)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

一般情況下，業(yè)主應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)。室內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶內(nèi)管線，設(shè)施和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主可以自行維護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應(yīng)費(fèi)用。

物業(yè)知識(shí)應(yīng)該在日常生活慢慢的學(xué)習(xí)和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。

（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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2.物業(yè)怎么管理冬季取暖的

關(guān)注機(jī)關(guān)職工住房冬季取暖和物業(yè)管理的消費(fèi)支出與改革 2002-03-01 關(guān)注機(jī)關(guān)職工住房冬季取暖和物業(yè)管理的消費(fèi)支出與改革———國(guó)家機(jī)關(guān)房地產(chǎn)研究會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)董述偉一席談 研究取暖費(fèi)管理和中央在京單位住宅物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展與收費(fèi)難的問(wèn)題，是2002年機(jī)關(guān)事務(wù)管理工作的兩項(xiàng)任務(wù)，也是涉及干部職工利益的熱點(diǎn)問(wèn)題。

國(guó)家機(jī)關(guān)房地產(chǎn)研究會(huì)把這兩項(xiàng)工作已作為今年研究的內(nèi)容，本刊記者就此采訪了國(guó)家機(jī)關(guān)房地產(chǎn)研究會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)董述偉，他就機(jī)關(guān)職工住房冬季取暖和物業(yè)管理的消費(fèi)支出與改革談了自己的見(jiàn)解。 熱點(diǎn)之一：理順取暖費(fèi)的管理 董述偉說(shuō)，理順取暖費(fèi)的管理是需要付出成本的。

實(shí)踐證明，我們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行改革都是要付出成本的。當(dāng)前取暖費(fèi)管理存在四個(gè)誤區(qū)：一是改革不同步造成取暖費(fèi)收繳難。

一方面過(guò)去取暖都是由住房產(chǎn)權(quán)所有單位無(wú)償供給，經(jīng)費(fèi)采取統(tǒng)收統(tǒng)支的辦法，供暖和住房人采暖都是大鍋飯。改革開(kāi)放以來(lái)，在向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的條件下，各類供暖單位都實(shí)行了企業(yè)管理，按企業(yè)化管理就得講成本、講效率、要增值，把企業(yè)運(yùn)行中消耗的煤、水、電以及人工、稅收等都要納入成本。

因此，供暖的價(jià)格逐年在上升，而繳費(fèi)單位僅靠原有的經(jīng)費(fèi)就顯得不足，企業(yè)收不到經(jīng)費(fèi)就影響運(yùn)行和供暖。另一方面，在職工工資改革中，未把冬季取暖的個(gè)人消費(fèi)支出納入職工工資收入之中，由此形成了改革的不同步。

二是交費(fèi)的機(jī)制不合理。這幾年取消了住房實(shí)物分配，職工買房，產(chǎn)權(quán)多元化，但仍由原產(chǎn)權(quán)單位擔(dān)負(fù)著支付電梯、高壓水泵和取暖等費(fèi)用，加之單位機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)實(shí)行部門預(yù)算，住房人中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)和地方住房相互交叉，同時(shí)住房人中各階層人員都有，而取暖費(fèi)完全由產(chǎn)權(quán)單位交納也不盡合理。

三是干部職工經(jīng)濟(jì)承受能力不足。經(jīng)過(guò)房改，職工個(gè)人為了買房已支付了大部分積蓄，現(xiàn)在個(gè)人工資中又缺乏取暖費(fèi)含量，也是造成收繳困難的一個(gè)方面。

四是一些同志認(rèn)為住房取暖仍是一種福利，沒(méi)有把供暖和取暖作為一種商品和消費(fèi)來(lái)對(duì)待。 董述偉認(rèn)為，理順取暖費(fèi)的管理主要應(yīng)解決四個(gè)問(wèn)題。

一是轉(zhuǎn)變觀念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下把取暖作為無(wú)償享受的觀念應(yīng)該轉(zhuǎn)變，應(yīng)當(dāng)把供暖和取暖看作是等價(jià)交換的消費(fèi)行為。

理順取暖費(fèi)管理涉及供暖、用暖、市政、稅務(wù)、物價(jià)、能源等各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是各主體之間的利益調(diào)整?，F(xiàn)在中央國(guó)家機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)實(shí)行部門預(yù)算，應(yīng)當(dāng)實(shí)行“分灶”吃飯，采取“誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱走”的思路進(jìn)行調(diào)整。

二是實(shí)行貨幣化。取暖費(fèi)作為一種生活消費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在個(gè)人工資含量中有所體現(xiàn)。

建設(shè)部在2002年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上要求，要推進(jìn)全國(guó)城鎮(zhèn)供熱體制改革，逐步停止由房屋產(chǎn)權(quán)單位或職工所在單位統(tǒng)包的傳統(tǒng)用熱制度，改為由居民家庭（用熱戶）直接向供熱企業(yè)繳費(fèi)采暖，實(shí)行采暖用熱商品化，采暖補(bǔ)貼貨幣化，改暗補(bǔ)為明補(bǔ)。三是研究使用新技術(shù)、采用取暖新形式。

目前樓區(qū)有的供暖管線過(guò)長(zhǎng)、熱量損失大，有的樓上熱、樓下冷。應(yīng)當(dāng)實(shí)行分戶計(jì)量，采取裝表供熱，用戶按需要調(diào)整用量。

同時(shí)，積極采用新的取暖方式，如北京地區(qū)新開(kāi)發(fā)的“水源熱泵”供熱系統(tǒng)和以戶為單位的壁掛爐、電熱膜取暖裝置等，新技術(shù)的使用，有利環(huán)境保護(hù)，也經(jīng)濟(jì)實(shí)用。四是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，合理定價(jià)。

實(shí)行取暖費(fèi)貨幣化后，供熱企業(yè)也應(yīng)實(shí)行保本微利的經(jīng)營(yíng)原則，政府要對(duì)取暖費(fèi)的價(jià)格實(shí)行宏觀控制。 熱點(diǎn)之二：物業(yè)管理的完善與提高 董述偉說(shuō)，物業(yè)管理不只是對(duì)住宅的管理，也還有對(duì)辦公樓、賓館、商業(yè)用房等的管理，實(shí)際上物業(yè)管理是一種產(chǎn)業(yè)，是社會(huì)文明進(jìn)步的標(biāo)志。

他介紹了當(dāng)前物業(yè)管理體制的四種主要形式：一是由當(dāng)?shù)卦抗懿块T（房管片）轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司。這類公司的前身曾受中央國(guó)家機(jī)關(guān)委托管理過(guò)機(jī)關(guān)單位的房產(chǎn)，有傳統(tǒng)的管理方式，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，有些服務(wù)還跟不上。

二是建設(shè)單位自管的物業(yè)公司。主要是有建房經(jīng)費(fèi)來(lái)源的單位，在建房完成后，組織人員成立物業(yè)管理公司，這類物業(yè)管理有的管理服務(wù)得好，有的差。

三是由商品房開(kāi)發(fā)商在樓盤建成出售后自身衍生的物業(yè)管理公司，這類公司在服務(wù)上也是良莠不齊。四是具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司在競(jìng)標(biāo)后進(jìn)行管理。

現(xiàn)實(shí)中按這類管理的還比較少，特別是在住宅小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)并選擇聘用物業(yè)公司更是毛鳳麟角?？傊?，政府主管部門應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)建立一個(gè)健康有序的物業(yè)管理市場(chǎng)，進(jìn)一步制定具體的辦法，規(guī)范物業(yè)管理的企業(yè)行為。

當(dāng)前，中央黨政機(jī)關(guān)管理的物業(yè)企業(yè)，有的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)比較好，有的比較一般。服務(wù)質(zhì)量較好的，住戶的滿意度也較高，服務(wù)質(zhì)量差的，則應(yīng)改進(jìn)經(jīng)營(yíng)水平，苦練內(nèi)功，提高服務(wù)質(zhì)量。

分析中央黨政機(jī)關(guān)公有住宅出售給職工以后的情況，總體上存在兩個(gè)矛盾：一個(gè)矛盾是，住戶有改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，但有相當(dāng)一部分住宅小區(qū)在物業(yè)管理方面還不能適應(yīng)這一需求，管理和服務(wù)未能到位。另一矛盾是，已經(jīng)實(shí)行了物業(yè)管理或?qū)⒁獙?shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)在收費(fèi)價(jià)格與住戶的支付能力方面存在著差距。

這兩個(gè)矛盾。

3.地?zé)峁┡褂贸ＷR(shí)

1采暖設(shè)備滿水保養(yǎng)

停止供暖后，要先將入戶進(jìn)、出口手動(dòng)閥門關(guān)閉，或?qū)⑴瘹馄倪M(jìn)出閥門關(guān)閉，從而確保暖氣片內(nèi)處于滿水狀態(tài)。

在非供暖期間，千萬(wàn)不能將暖氣片及管道中的水放掉，暖氣片內(nèi)的水都是經(jīng)過(guò)防腐處理的，可以很好的隔絕空氣對(duì)暖氣片和管道的腐蝕，延長(zhǎng)暖氣的使用壽命。

2.排查是否漏水

停止供暖后，采暖設(shè)備的溫度降低，此時(shí)可能會(huì)因?yàn)闊崦浝淇s現(xiàn)象，導(dǎo)致管道各個(gè)接口，閥門處漏水。因此，提醒大家在停暖后要仔細(xì)檢查接口處是否有漏水現(xiàn)象，如出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，請(qǐng)聯(lián)系供熱企業(yè)關(guān)閉閥門，并請(qǐng)專業(yè)人員維修處理。

4.地暖采暖用戶需做保養(yǎng)

地暖采暖的用戶在停止供暖后自行拆開(kāi)分水器上的除污器，清洗過(guò)濾網(wǎng)，如有必要，可請(qǐng)專業(yè)人員，對(duì)地暖管道進(jìn)行全面清洗，一般情況下，地暖的清洗周期為2-3年，如不定期清理，會(huì)造成管路阻塞。

保暖須知

停暖初期，還是會(huì)有低溫天氣，許多人會(huì)選擇使用空調(diào)輔助供熱，但空調(diào)管道內(nèi)壁，過(guò)濾網(wǎng)中會(huì)隱藏粉塵并滋生細(xì)菌，真菌，吐過(guò)不及時(shí)清理，容易給人體帶來(lái)危害，所以最好定期對(duì)空調(diào)進(jìn)行清理。

拓展資料

地暖是地板輻射采暖的簡(jiǎn)稱，英文為Radiant Floor Heating，是以整個(gè)地面為散熱器，通過(guò)地板輻射層中的熱媒，均勻加熱整個(gè)地面，利用地面自身的蓄熱和熱量向上輻射的規(guī)律由下至上進(jìn)行傳導(dǎo)，來(lái)達(dá)到取暖的目的。

水地暖是指把水加熱到一定溫度，輸送到地板下的水管散熱網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)地板發(fā)熱而實(shí)現(xiàn)采暖目的的一種取暖方式。

低溫地面熱媒在室內(nèi)形成腳底至頭部逐漸遞減的溫度梯度，從而給人以腳暖頭涼的舒適感。地面輻射供暖符合中醫(yī)“溫足頂涼”的健身理論，是目前最舒適的采暖方式，也是現(xiàn)代生活品質(zhì)的象征。

從熱媒介質(zhì)上分為水地暖和電地暖兩大類，從鋪裝結(jié)構(gòu)上分為濕式地暖和干式地暖兩種，干式地暖不需要豆石回填（屬于超薄型）；從表面飾材上分為地板型地暖和地板磚型地暖；從功能上分為普通地暖和遠(yuǎn)紅外地暖。