1.物業(yè)管理服務(wù)有什么百問百答

、小區(qū)的保安服務(wù)、停車場服務(wù) 2、小區(qū)清潔服務(wù)、綠化服務(wù) 3、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)（比如路燈壞了，地磚壞了、水泵、電梯壞了等等的維修） 4、協(xié)助居民委員會做點貢獻(xiàn)（比如計劃生育、暫住人員管理、處理鄰里關(guān)系等等） 5、停電了、停水了、停氣了、停暖了由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修并及時送上（當(dāng)然如果是供電局、自來水公司等停的就沒有辦法了，但會幫助業(yè)主及時了解情況） 6、還有一些附加服務(wù)（有些可能要收費了）：看小孩、送牛奶、干洗、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)項目已經(jīng)發(fā)展的非常非常多了，一個好的物業(yè)公司會讓業(yè)主每天都非常開心。

2.物業(yè)管理常見的問題及解決方案

1.所選派的管理人員對開發(fā)商的立項決策工作進(jìn)行積極配合，對物業(yè)市場的細(xì)分、目標(biāo)市場的定位、成本利潤分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。

2.所選派的管理人員根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業(yè)規(guī)則設(shè)計中容易忽略的細(xì)節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見，避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現(xiàn)象。 3.所選派的管理人員扮演“第二工程監(jiān)理”角色，按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場。

4.所選派的管理人員參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。 海外物業(yè)管理在前期管理動作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合，促進(jìn)物業(yè)租售，參與簽約活動；根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，海外的做法是：在物業(yè)租售合同簽訂的同時，讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護(hù)、使用的“公共契約”上簽字，如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區(qū)管理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執(zhí)行。

另外，海外物業(yè)管理的前期運作內(nèi)容還包括： 1.始終保持公共場所的整潔。 2.嚴(yán)格控制和協(xié)助造訪者進(jìn)出物業(yè)。

3.嚴(yán)格控制裝修人員進(jìn)出物業(yè)。（新加坡的做法是：所建住宅物業(yè)是“空殼”，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進(jìn)行“第二次裝修”，但發(fā)達(dá)國家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個“完整”的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位，并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修） 4.保障停車安全。

5.精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。 6.全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。

日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個建筑物的設(shè)計、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到最后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此，從建筑總體花費來看，基礎(chǔ)建設(shè)費用只占整體費用的25%，而維護(hù)管理費用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。

在傳統(tǒng)意識中，國內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。所以，以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對早期介入不重視。

隨著對物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時間越早越好。這個結(jié)論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)。

目前，國內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時，進(jìn)行早期介入的管理運作，并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。我國現(xiàn)在暫無全國性的物業(yè)管理法律，不能夠制定出統(tǒng)一的運作標(biāo)準(zhǔn)及程序。

雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。 早期介入具有以下作用： 1.有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié) 我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設(shè)計提出不同要求。

比如在南方，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負(fù)荷問題。而北方，就要考慮取暖。

這些物業(yè)管理中的實際問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審視，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

2.有利于提高房屋建造質(zhì)量 由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。 3.有利于保證物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如；管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。

相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點。

由于加強(qiáng)了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。 5.早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行 物業(yè)管理公司通過早期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排。

3.業(yè)主須知：生活中常見的物業(yè)問題有哪些

問題1、因開發(fā)商遺留問題，可以拒交物業(yè)費嗎？不可以。

開發(fā)商遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)費是業(yè)主和物業(yè)公司之間的法律問題，二者不能混淆。問題2、買房后長期不住，物業(yè)費要不要交？業(yè)主長期不住的房屋或建設(shè)方未出售的空置房，都應(yīng)繳納物業(yè)管理費。

理由如下：物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房屋及小區(qū)日常管理等，這種公共性服務(wù)不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。問題3、物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主該怎樣維權(quán)？如果物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本生活條件不能保障，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害，業(yè)主可以通過業(yè)主大會來維護(hù)自己的權(quán)益。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第76條的規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。問題4、業(yè)主家中失竊，可以向物業(yè)索賠嗎？這個問題要根據(jù)物業(yè)合同的規(guī)定來確定物業(yè)的責(zé)任。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供安保服務(wù)，比如保安人數(shù)不夠、巡查次數(shù)少、巡查范圍不到位、監(jiān)控不起作用、對外來人員進(jìn)出及大件物品搬離小區(qū)未進(jìn)行登記等等，總之，要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未充分履行合同安保義務(wù)情況下，才應(yīng)當(dāng)對業(yè)主失竊承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

4.應(yīng)聘物業(yè)管理時常見提問及解答

首先，你是應(yīng)聘者角色，那么你應(yīng)該知道物業(yè)行業(yè)特點及理念是什么，一般都是以服務(wù)為主，顧客（或業(yè)主）至上的理念，重視服務(wù)是物業(yè)公司的最重要的原則及要求。

那么，你應(yīng)該按照從服務(wù)角度出發(fā)談此問題，你可以說如果發(fā)生爭執(zhí)或者沖突，首先要安撫客戶，可以先請客戶坐一下，倒杯水，緩和緩和。常用型的解決尷尬的用語你可以說“不好意思，剛剛有點激動，您消消氣“等等。

另外，如果你和客戶爭吵的很厲害或者沖突很厲害，你不好控制自己情緒或者不好處理，你可以引導(dǎo)客戶到你的其他同事那處理，但是你不要沒禮貌的離開，雙方都冷靜冷靜，你可以先說你一會過來，讓客戶冷靜冷靜之后你來收場。就像兩個人打仗一樣，往往別人怎么勸都很難說的清或者緩解壓力，相反等你和他都冷靜之后你來收場，可能就一句“不好意思啊，剛才有點不冷靜”對方也能感覺到你的態(tài)度，覺得你懂事、大度，也許還能和客戶建立最好的朋友關(guān)系。

最后，沖動是魔鬼！?。‰m然有的時候做物業(yè)工作壓力大、委屈多，但是從中也能學(xué)好很多人與人之間交流處理的方法，自己盡量不要讓沖動占據(jù)自己的頭腦。

遇到問題不要退縮，多處理幾次，反思幾次，多像有經(jīng)驗的學(xué)習(xí)，相信你會處理好此問題的。

順祝應(yīng)聘成功~

5.小區(qū)物業(yè)管理的有哪些常識問題

一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。

如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。 例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。

這是最基本的小區(qū)物業(yè)管理常識。 二、欠費的業(yè)主有資格參選業(yè)主委員會嗎？ 答：這個小區(qū)物業(yè)管理常識很重要啊，這關(guān)系廣大業(yè)主的權(quán)益。

業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。 業(yè)主委員會是業(yè)主行使其成員權(quán)，對所有建筑物共同事務(wù)進(jìn)行管理的具體形式，即業(yè)主參選業(yè)主委員會的資格是基于其建筑物所有權(quán)獲得的。

業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。 欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題。

業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，屬于債的不履行，物業(yè)公司可以以違約為由起訴業(yè)主，但不能以此剝奪業(yè)主競選業(yè)主委員會委員的資格。因此，業(yè)主欠繳物業(yè)管理費不影響其參與業(yè)主委員會的選舉。

這個小區(qū)物業(yè)管理常識大家要謹(jǐn)記，不要給物業(yè)公司給忽悠了。 三、小區(qū)物業(yè)管理常識問題：對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費用時，是否可以自行加價？ 答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費者。

物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。

四、在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準(zhǔn)？ 答：計費面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。 對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

不了解這個小區(qū)物業(yè)管理常識，被多收管理費可是會吃虧哦。 。

6.物業(yè)百科：業(yè)主經(jīng)常碰到的物業(yè)問題有哪些

亂收費、服務(wù)不好、非法經(jīng)營、車位管理、治安事件。

1、關(guān)于亂收費的，業(yè)主交費前要求物業(yè)企業(yè)出示收費依據(jù)就行了。

2、關(guān)于服務(wù)不好的，物業(yè)企業(yè)服務(wù)是按照合同約定履行的，請依據(jù)合同內(nèi)容來評價。覺得不合適的，可以群起修訂。（一般是委托業(yè)委會，也可以找居委會試試）

3、非法經(jīng)營的，這么說吧，只要不影響業(yè)主正常生活又有小收益的，物企業(yè)主互惠就行了，不要強(qiáng)調(diào)太多，現(xiàn)在老物企活著不容易。若非要法律途徑的也可以，有法律支持。

4、車位管理的，目前停車不僅是物業(yè)問題還是社會問題，業(yè)主和物業(yè)多協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)解決就好了，至于收費的，合法的也不是不能考慮。

5、治安事件的，什么小偷小摸、小剮小蹭的，若較起真來，物業(yè)只是履行合同約定的秩序維護(hù)服務(wù)，沒有治安管理責(zé)任，也承擔(dān)不起治安管理責(zé)任，只要物企按照合同約定履行合同了，且沒有過錯的，就不承擔(dān)責(zé)任。

7.物管員要注意哪些問題呢還要具備那些知識呢

物業(yè)管理員簡稱物管員。

主要工作如下：

在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。

負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。

全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。

協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。

負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。

收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。

主要職責(zé)如下：

熟記《住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》及國家物業(yè)管理法規(guī)，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)宗旨”。

著裝整齊，佩戴公司服務(wù)標(biāo)志。接待業(yè)主、住戶來電來訪，使用文明禮貌語言。

掌握計算機(jī)操作方法，掌握公文，應(yīng)用文寫作方法和一般經(jīng)濟(jì)核算方法。熟悉小區(qū)的房屋狀況，住戶情況。

服務(wù)熱情，對業(yè)主反映的情況和問題，需要看現(xiàn)場的必須到現(xiàn)場，能及時解決的盡快解決，解決不了的及時向上反映，不與業(yè)主發(fā)生爭吵，解釋問題耐心，回答提問不含糊其詞。

負(fù)責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的收繳，負(fù)責(zé)售水售電，現(xiàn)金收入當(dāng)天對帳并存銀行，及時掌握物管費收費進(jìn)度，編制收費月報表。

保管公司文檔和業(yè)主檔案等資料，做好當(dāng)班記錄和交接班記錄。

8.物業(yè)知識小常識 幫助你日常生活更方便

房子入住后，購房者與開發(fā)商之間的“斗爭”就變成與物業(yè)公司之間。以后的日常生活，基本都是與物業(yè)公司之間打交道。既為了保證自己生活的便利，也為了讓自己與物業(yè)公司的交往中不受蒙騙，了解一些物業(yè)知識是很有必要的。

一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？

答：一般可以分成兩種情況和方式，一是，從購房人收房簽字后，開始收取物業(yè)管理費；二是，物業(yè)管理公司以住戶登記入住手續(xù)時開始收取管理費。

二、開發(fā)商的空置房要繳納物業(yè)管理費？

答：目前，沒有明文規(guī)定。但按照目前的行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納多少的管理費，可以按照《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

三、在收取物業(yè)的管理費時，計費面積以什么為準(zhǔn)？

答：計費面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。

四、公共區(qū)域的照明費用，誰來負(fù)擔(dān)？

答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)傎M用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M用。

五、住戶裝修時，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進(jìn)行裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在辦理入住手續(xù)時與物業(yè)公司雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

六、如何劃分物業(yè)管理公司和業(yè)主的維修范圍？

物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。

一種情況是：開發(fā)商自己對購房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對業(yè)主的房屋進(jìn)行維修不收取任何費用，這種情況是物業(yè)管理公司代開發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；

另一種情況是：物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修不屬于開發(fā)商對購房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工時費，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨立的有償服務(wù)。（注：本小區(qū)屬第二種情況）

物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修范圍與維修責(zé)任一般在雙方簽訂的物業(yè)管理合同中約定。

一般而言，物業(yè)管理公司對共用部位和共用設(shè)備、公共建筑和共用設(shè)施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施、綠地等承擔(dān)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

一般情況下，業(yè)主應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)。室內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶內(nèi)管線，設(shè)施和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主可以自行維護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員進(jìn)行維修，但委托他人維修需支付相應(yīng)費用。

物業(yè)知識應(yīng)該在日常生活慢慢的學(xué)習(xí)和積累，雖不是大事，但是了解一些總歸是好事。

（以上回答發(fā)布于2016-01-04，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn)）

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